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住总（北京城建系）在顺义俸伯站旁，打造的青年ONE序（二期），宣称得房率最高超100%（实现“负公摊”）。
主要是通过南向开敞阳台（半赠）+双联防火挑檐（全赠）+北向设备平台（全赠）的极致“隐形赠送”手法。
在报规图中刻意隐去赠送细节以避免争议。项目在容积率（1.3 vs 一期1.5）、限高（实建30米 vs 一期33米）、楼面价（便宜约2200元/㎡）上均优于一期。
但采用西偏南超20°斜排换取日照系数，真实楼间距略窄于一期正南正北布局，且防火挑檐封闭存在合规隐患。
一、 核心数据：一期 VS 二期对比
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指标 |
青年ONE序（二期/0037地块） |
青年ONE（一期） |
差异分析 |
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拿地信息 |
2026.3.18底价5.71亿元，楼面约1.4万/㎡ |
2023年底底价，楼面约1.62万/㎡ |
二期地价便宜约2200元/㎡ |
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规划指标 |
占地3.14ha，建面4.08万㎡，容积率1.3，限高36米（实建30米） |
占地略大，建面略大，容积率1.5（含街坊路），限高36米（实建33米） |
二期纸面密度更低，但西偏南>20°斜排压缩了实际楼间距 |
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产品规模 |
11栋6-10F洋房（全10层内排），436户，户均94㎡ |
11栋洋房，444户 |
体量相当，二期取消72㎡小户，起步75㎡ |
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得房率 |
基础78%-80%，赠送后95%-105%+（最高超100%） |
约90%-93% |
二期依赖防火挑檐/设备平台等激进赠送 |
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朝向布局 |
西偏南超20°（卡日照系数） |
正南正北 |
一期采光面更优，二期牺牲朝向换低容积率数字 |
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公区配置 |
首层架空（3#/4#楼）、下沉庭院、风雨连廊、超级界面大门 |
常规洋房公区 |
二期公区“好房子”元素更满，形成对一期的背刺 |
二、 赠送“黑科技”与户型数据
赠送体系（核心卖点）：
南向主卧：开敞阳台进深1.65-1.8米（半赠）。
南向客厅/次卧：双联防火挑檐进深1.5米（全赠，深度甚至超丰台南向阳台）。
北向：设备平台+防火挑檐进深1.2-1.7米（全赠）。
顶配端户：额外加露台及侧边防火挑檐。
风险：按规定防火挑檐不允许封闭入室内，参考青云国樾操作若封闭存在合规隐患。
主力户型与拓展：
75㎡三居（60套/2#楼）：1.5卫设计（无公卫淋浴），拓展约16㎡，实得约91㎡，北卧最小仅6.38㎡，长条户型过道浪费。
89㎡三居（228套）：南向三面宽，客厅面宽3.7米（一期3.5米），拓展约18㎡，实得约107㎡，进门正对北次卧（私密性差）。106㎡四居（130套）：四叶草格局，主卧270°转角窗，拓展约22㎡，实得约128㎡，入户门正对厕所。126㎡楼王（18套/3#4#）：首层架空+侧面露台，拓展约26㎡，西晒风险（270°弧窗）+可打通南次卧做大三居。
三、 地段与硬伤
优势：距15号线俸伯站约400米（始发站有座），南侧临潮白河/森林公园；国企住总开发，楼面成本低定价弹性大（一期成交3.26万/㎡，二期预计3.3万+）。
硬伤：斜排导致楼栋不正，西晒（126㎡边户）、75㎡公卫无淋浴、一期正南正北的采光优势被牺牲换指标；防火挑檐合规风险需购房者权衡。
结论：
青年ONE序是住总在顺义河东的“产品升级+成本下探”二代盘——用防火挑檐把得房率卷到超100%，以斜排和数字降容营造低密感。
对望京通勤刚需（预算230-350万）是俸伯站旁极具性价比的选项，但需实地评估偏角楼栋采光及赠送面积合规性再决策。
要不要我帮你详细对比一下75㎡三居（1.5卫无淋浴）与89㎡三面宽三居在具体居住痛点和功能适配上的区别？
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