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通州老城区土桥东FZX-0306-6037地块于2026年7月15日上线预申请。
起始价6.84亿元，折合楼面价约2.12万元/㎡。
该地块原为回迁安置用地，经规划调整后为纯商品房用地（无回迁回购），容积率仅2.0、限高45米（局部60米），属通州老城稀缺低密小盘，紧邻地铁1号线土桥站（约500米）。
在当前通州老城（土桥、梨园、九棵树）密集供地且近两年已去化约3000套新房的背景下，该地块凭借低容积率与地铁通勤优势，将承接CBD及副中心外溢的刚改客群。
但需直面周边竞品竞争及八通线地面轨道噪音问题。
一、核心地块数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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起始价 |
6.84亿元 |
预申请受理截至2026年8月13日17:00 |
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楼面价 |
约2.12万元/㎡ |
折合地上建面3.23万㎡测算 |
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用地规模 |
占地1.61公顷（16140.23㎡），地上建面3.23万㎡（32280.46㎡） |
纯R2二类居住用地 |
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规划指标 |
容积率2.0，绿地率30%，限高45米（局部60米） |
预计打造8-11层洋房/小高层 |
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配建要求 |
社区综合服务用房150㎡（地上移交）、物业用房150㎡（地上≥100㎡）、便民菜店100㎡、便利店50㎡（可结合下沉庭院设于地下） |
另含通信设备及有线电视机房 |
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地块性质 |
纯居住用地，无回迁、回购等实物补偿 |
前身为安置房用地，已调规 |
二、区位与周边行情
地理位置：通州区九棵树街道（五至六环间），紧邻九棵树东路，距地铁1号线土桥站步行约500米，临近八通线地面轨道（存在噪音干扰）。
生活配套：周边有梨园主题公园、湾里·王府井WellTown、北京中医药大学东直门医院（通州院区）、临河里小学、育才能州分校等。
周边竞品（1公里内）：
能建京玥兰园：近600套，清盘，成交均价约5.4万/㎡（90-140㎡）。
招商璀璨公元：近600套，清盘，成交均价5.6万+（90-140㎡）。
新城基业颐瑞府：172套，网签75套（去化不到一半），均价5.93万/㎡（136-178㎡+220㎡复式）。
两公里外梨园/九棵树：招商云璟揽阅（清盘约5.5万）、中铁建花语璟云（去化近六成约5.2万）、金隅花溪云锦/中海玖树满和（尾盘约5.2万）、招商6016项目（公示总平）。
市场背景：通州老城区近两年已卖掉约3000套新房，土桥6037地块为后续补仓的低密纯商地块。
三、规划与设计导向
立面要求：临九棵树东路一侧加强立面设计，风格以清新明亮、简约现代或新中式为主，局部点缀红砖，第五立面鼓励简化坡顶、遮蔽设备，基本确定社区大门于此侧。
内部布局：建筑沿用地边界建设，沿生活服务性街道保证较高贴线率，内部形成景观绿化场所，可结合下沉庭院设置部分底商配建。
结论：
土桥6037地块是通州老城难得的小体量低密纯商用地（2.0容积率+2.12万/㎡楼面），地铁通勤优势明显但受轨道噪音掣肘。
若未来售价控制在5万/㎡左右，将对周边清盘/尾盘竞品形成一定替代效应。
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