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6月23日招商蛇口以10.217亿元（溢价21%）摘得通州九棵树6016地块。
7月21日首版总平公示，7月27日未等公众反馈即上传优化版总平图。
微调五项指标并首次在图纸标出边户侧边飘窗线条，延续朝棠揽阅式高赠送打法。
核心变化是地面车位从122个砍到89个、地下增至363个（地下车位比1:1.05），部分化解首版“地下不足1:1”争议；
建筑高度表更改为实建33.7米，总建面微增至5.43万㎡（不计容+130㎡）。
项目定位“升级揽阅系”8栋11F纯洋房、346户、1.6容积率，用侧边飘窗+（预期）南阳台半赠/北设备平台全赠把综合得房率推过92%，贴脸承接中海玖树满和（楼面2.29万/网签5.1万/540套尾盘）的外溢客。
一、优化版（7.27）核心指标变动
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指标 |
首版（7.21） |
优化版（7.27） |
变动意义 |
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总建面 |
5.42万㎡ |
5.43万㎡ |
增地上不计容130㎡（飘窗/架空等） |
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建筑高度 |
表填45米（图显33.7米） |
表更33.7米 |
与实建对齐，主动压低11层 |
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机动车位 |
455个（地333+地122） |
452个（地363+地89） |
地下车位比0.96→1.05，地面车位占比27%→19.7% |
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侧边飘窗 |
未标 |
部分边户标出侧边飘窗线条 |
边户赠送面积增加，实得率再抬升 |
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公区微调 |
下沉/架空/物业6.6米 |
下沉庭院更方正、物业用房5.5米、东北角非机动车调至化粪池/调蓄池上盖 |
优化动线，释放中央绿地 |
二、项目基底数据（不变项）
拿地：2026.6.23，招商蛇口10.217亿元，溢价20.95%，楼面约3.03万/㎡（可售约3.15万/㎡），5家参拍173轮，2026上半年北京溢价顶点。
用地：占地2.11公顷，地上计容3.38万㎡，容积率1.6，绿地率30%，限高45米（实建33.7米）。
楼栋：8栋11F纯洋房（7#东单元10F），346户，正南正北围合，无高低配，部分北向退台；3#（西）、6#（东正对大门）首层架空。
户型：主力93-129㎡三至四居（占近九成）+约50套两居；综合得房率参考朝棠揽阅约92%，侧边飘窗+预期阳台/设备平台赠送后实际更高。
公区：东侧近50米宽、600㎡超级景观大门→6#架空→风雨连廊→下沉庭院→中央园林；东侧红线20米退线做口袋公园隔噪。
地段：通州九棵树街道，距八通线九棵树站约数百米，邻领展广场/东直门医院/云景公园，北临瑞都国际、南贴中海玖树满和。
三、关键细节与硬伤（沿用首版）
车位妥协：虽地下比回至1:1.05，但89个地面车位仍保留（集中或边缘布置），能否完全人车分流待最终景观图确认；首版北排1#楼距南栋15.3米/19.3米低层日照折损仍在。
赠送待揭：平面图仅标侧边飘窗线条，南向阳台、北向设备平台、花池等“白板”未标，参考玖树满和（南阳台1.8米半赠+北设备平台1米全赠）及朝棠揽阅，6016边户实得或破95%。
定价锚：玖树满和网签5.1万/㎡清盘，6016楼面高0.74万/㎡+纯洋房低密+高赠送，业内预判入市5.3-5.8万/㎡。
结论：
九棵树6016优化版是招商“拿地20天两调图”的快反样本——用侧边飘窗隐形加赠、把地下车位比拉回1:1.05、压低表高至33.7米，在通州老城1.6容积率纯洋房稀缺位上贴脸接棒玖树满和。
对CBD外溢刚改，是九棵树板块产品代差最强的新盘；需实勘1#低层日照与89个地面车位最终落位。
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