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朝阳酒仙桥0013地块，由原整体供地拆分西半幅为0013-1纯住宅先行出让。
2026.7.28下午开拍，起始价37.2亿元、楼面6.44万/㎡，截至7.27 17时已获5次线上报价（最高37.352亿），招商、越秀、建发、保利、中海、绿城六大国央企报名。
地块主动降容至2.5、限高提至80米、剥离商业与托幼，开发纯净度远高于隔壁宸园/万吉玖序（均打包商业），但2号地接手街坊路+东南角托幼配建压力后置；
周边宸园（售罄/成交11万/百亿）、万吉玖序（网签292套/11.2万/68.66亿）印证酒仙桥已成型6万+楼面、11万+售价的新兴豪宅板块，望京金融互联网客群托底。
一、地块核心数据
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指标 |
0013-1（本次出让） |
原0013整体（供地计划） |
备注 |
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占地 |
2.31公顷 |
4.27公顷（整体） |
西半幅拆分 |
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地上建面 |
约5.78万㎡ |
— |
纯R2住宅 |
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容积率 |
2.5（原2.8下调） |
2.8 |
降容提升产品力 |
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限高 |
80米（原60米上调） |
60米 |
可排25层左右小高 |
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起始价 |
37.2亿元 |
— |
楼面6.44万/㎡ |
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线上报价 |
截至7.27 17时5次，最高37.352亿 |
— |
溢价率约0.4%起跳 |
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配建 |
含半幅4米街坊路（另半幅由0013-2建）；托幼调至东南角不在本次范围 |
西侧原托幼随整体 |
纯宅地、无商业回购 |
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开拍时间 |
2026.7.28下午 |
— |
6家报名：招商/越秀/建发/保利/中海/绿城 |
二、拆分逻辑与2号地包袱
1号地（0013-1）轻装：剥离商业、托幼东移、纯住宅独立出让、降容至2.5，开发压力骤减，适合单家或简单联合体快周转。
2号地（0013-2）接锅：须同期建设另半幅街坊路+东南角托幼用地，按出让文件要求与1号地主体签协议协同退线，配建包袱零减少，后续起拍楼面将被配建摊薄。
三、板块锚点与竞品数据
北京宸园（东侧<500米）：住宅楼面约6.6万/㎡，2024.10开盘售罄，成交均价11万/㎡，累计网签破100亿。
中海万吉玖序（东侧<500米）：楼面约6.44万/㎡，370套，网签292套（去化近八成），均价11.2万/㎡，成交额68.66亿。
二手参照：上东郡、壹亮马等高档小区挂牌约10万/㎡。
客群底色：望京商务区金融/互联网高净值外溢，酒仙桥板块已晋升“6万楼面+11万售价”朝阳新兴豪宅带。
四、参拍方信号
六家均为国央企/稳健上市房企——招商（刚夺通州九棵树、大兴黄村）、越秀（2026H1全口径505亿/行业第八）、建发（与金茂东坝满昱合作）、保利（丰台/朝阳多盘在途）、中海（万吉玖序在售）、绿城（大兴朗月和风刚出图）——无民企报名印证核心区高总价地门槛仍由国央企垄断。
结论：
酒仙桥0013-1是朝阳核心区少有的“降容纯宅+楼面6.44万”筹码，明日开拍溢价幅度取决于中海（有万吉玖序同期在售）是否护盘及招商/保利抢朝阳存在感决心；
若成交价控制在37-40亿区间，未来售价11-12万/㎡仍有利可图，延续酒仙桥豪宅化路径。
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