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8月1日，金茂北京东坝1105-01地块项目金茂满昱取得预售证。
本次放行7栋317套（全盘384户），拟售区间8.49万-9.46万/㎡，楼王168㎡边户单价破9.7万/㎡。
项目是金茂“满系”北京二号作品（一号为大兴满曜），金茂操盘+建发房产入股复刻丰台观宸模式，靠4.1万/㎡低楼面（仅为同日酒仙桥中海8.11万楼面的51%）+2.0容积率+116-168㎡纯改善+五恒科技3.0+得房率最高95%切东坝品质缺口。
43天极速报建（5.28公示→5.29单体规证→6.11全盘规证）彰显央企效率，预计8月底开盘，瞄准朝阳800-1500万自驾通勤改善客。
一、土地与规划核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
2026.4.30金茂底价20.981亿元摘得（微溢价0.1%），楼面约4.1万/㎡ |
朝阳东坝单店平房改造1105-01地块 |
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用地规模 |
占地2.56公顷（25550㎡），地上建面5.11万㎡，容积率2.0，限高45米（局部60米） |
8栋11-17F小高，无保障/回迁 |
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总户数 |
384户，本次取证7栋317套（剩余67户待取） |
户均约133㎡，圈层纯粹 |
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取证拟售 |
8.49万-9.46万/㎡，楼王168㎡边户破9.7万/㎡ |
116㎡起步总价约800万+ |
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开发主体 |
北京东茂置业（金茂100%项目公司），建发房产入股赋能 |
金茂操盘，复刻观宸分工 |
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报建速度 |
5.28方案公示→5.29单体规证→6.11全盘规证（43天全盘落地） |
走极速审批通道 |
二、户型与产品数据
116㎡三居两卫（176套/占比46%）：3/6/7/8#楼，南向三面宽，层高3.0米，拓展约13.7-18.6㎡，得房率86%-94%，两梯四户，总价约800-950万。
140㎡四居两卫（154套/占比40%）：1/2/5#楼，四叶草布局，南向三面宽+北双设备平台，层高3.1米，得房率88%-93%，总价约980万-1150万。
168㎡楼王四居三卫（48套/占比12.5%）：4#独栋，南向四面宽（总面宽13.9米），层高3.15米，双主卧套房，拓展约26㎡，得房率约94%-95%，总价1176万-1600万。
高赠送体系：南向内嵌阳台（半赠）+北向设备平台（全赠）+飘窗，综合得房率最高95%，116㎡实得近130㎡。
科技配置：金茂3.0五恒系统（恒温/恒湿/恒氧/恒洁/恒静），支持自由开窗+科技并行，PM2.5过滤、分室控温、全屋静音。
公区：约4000㎡双馆会所（赛事级篮羽馆7.5米无柱+艺文馆/首图分馆/成长营）+首层架空+中央龙形水轴园林（约1.6万㎡）。
三、合作背景与板块逻辑
金茂×建发：继丰台观宸（2025年成交35.98亿/丰台销冠）后再合体，金茂操盘控产品、建发财务入股+品牌赋能。
东坝缺口：板块近年限竞品多为高层刚需，2.0低密+纯116㎡起步改善+科技宅是稀缺供给；距地铁3号线姚家园站约1.1km、12号线东坝西站约2km，更适合自驾（东五环/姚家园路）。
成本安全垫：楼面4.1万/㎡，拟售8.5-9.5万/㎡，单方货值空间约4.4-5.4万，覆盖建安/科技/精装/财务后仍留利润，无需降价回款。
四、硬伤提示
非正地铁盘（最近3号线1.1km步行15分钟+）；
西侧近东五环有噪音，选房避西排；
地块南北长东西窄，116㎡面宽受限；
南侧约1km有规划公园及殡仪馆不利因素（心理门槛）；
周边平房城中村界面待拆建。
结论：
金茂满昱，是金茂用4.1万楼面+满系二号+建发合体+43天极速取证在朝阳东坝立的科技改善盘。
116㎡800万级入场、168㎡楼王破9.7万/㎡，对望京/国贸自驾通勤、看重五恒科技与东坝自贸CBD预期的改善家庭是8月重点盘；
需实勘西排五环噪音与3号线步行距离。
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