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懋源地产，在朝阳东三环潘家园松榆里板块的“臺系”顶豪騴橒臺（备案名：橒颂雅园）2026年6月15日取证、7月首开。
官宣单月认购21亿元，登顶东三环月度销售额。
项目以6.21万/㎡楼面+13.37万/㎡备案均价+129-234㎡纯四居起步+双下沉庭院+南/北/侧边三面赠送卡位“东三环十年断供”的城芯低密藏品，4#/5#楼王顶层破15万/㎡、单套3000-3600万。
21亿按套均2200万折算约95套认购（按实际成交口径约130-170套），在朝阳千万级改善回暖期属头部表现。
但市场对其“月销21亿含渠道分销累计认购、非首开当日网签”存在水分争议。
一、拿地与规划核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
2025.11.25懋源控股50.24亿元摘得，溢价18.2%，楼面6.21万/㎡ |
松榆里平房区域城中村改造0410-0001地块 |
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用地规模 |
占地2.89公顷（28875㎡），地上建面约8.1万㎡，总建面约13.24万㎡ |
容积率2.8，绿地率30%，限高18.7-73.6米 |
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楼栋/户数 |
13栋（6-21F洋房/小高/高层），全盘499户，户均161.85㎡ |
首批取证11栋（除6#/8#）456套，准售建面7.65万㎡ |
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备案均价 |
13.37万/㎡（整体拟售），取证货值102.24亿元，套均2200万+ |
4#/5#楼王顶层破15万/㎡（最高15.58万/㎡），单套3000-3600万 |
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首开战绩 |
2026年7月首开，官宣认购21亿元 |
按2200万/套≈95套；按实际成交口径130-170套 |
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开发主体 |
北京懋源璟鸿房地产（刘晓蕾法人） |
预售证京房售证字(2026)49号 |
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交付预期 |
预计2028年底-2029年精装交付 |
期房 |
二、户型与产品数据
面积段：129/134/157/178/217/234㎡ 六档，四居起步（217㎡为三居、234㎡为五居）。
空间逻辑：LDK一体化方厅、217㎡+做270°环幕边厅、主卧套房转角飘窗、南向阳台+北向设备平台+侧边空间三面赠送（单套最高赠25㎡+，得房率约78%-83%）。
公区：北京首个出让文件明确下沉庭院设计要求项目，双下沉庭院+双穿林水轴；东大门近50米宽、北大门70米宽/11米高、290米沿街景墙；约2500㎡私属会所+8000㎡中央园林。
科技/精装：大师定制全装（精装标准约1-1.2万/㎡），“臺系5.0”石材+金属板+珐琅板混合立面。
三、区位与客群
位置：朝阳潘家园街道，东三环与东四环之间（松榆北路与西大望路交汇），紧邻14号线北工大西门站，距国贸直线约3公里，CBD辐射圈但非核心CBD。
配套：北工大、合生汇、SKP/国贸商城（3km）、松榆里公园、龙潭公园。
客群：国贸/双井/西大望路地缘改善（占约70%）、东西城外溢（20%）、朝青/亦庄/丰台（10%）；总价1200-3600万家族改善。
四、争议与硬伤
21亿口径争议：官方“首开月销21亿”为30天累计认购额而非首开当日网签，依赖全城中介分销+高佣金，自然到访占比低；
地段话术：借“东三环”蹭国贸红利，实际属松榆里老城界面，与双井/广渠门真CBD豪宅带存在层级差；
价格压力：备案13.37万/㎡，实际开盘成交约9.2-11万/㎡（南排低层9.2万、北排中间10.3万、大户型10-11万），楼面6.21万下毛利尚可但去化受双井/大郊亭/酒仙桥新地挤压；
竞品双向夹击：上游紫京宸园（8-9万）、下游广渠金茂府等二手（9万+现房）分流。
结论：
騴橒臺是懋源用“东三环断供叙事+臺系5.0+三面赠送”在松榆里做的顶豪尝试。
6.21万楼面留出货值空间，7月21亿认购（含分销）验证东三环改善池仍在，但首开真实网签含金量、双井大郊亭新地上市后比价压力是后续两大变量。
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