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金茂+建发合体的东坝1105-01地块项目金茂满昱2026.8.1取首张预售证，放7栋317套（全盘384户）。
整体拟售均价8.82万/㎡，116/140/168㎡三档纯改善，中央4#楼王168㎡边户单价破9.7万/㎡，刷新东坝新房备案价纪录（此前东坝主流新房成交5-6万、二手6-7万）。
金茂用4.1万/㎡楼面（20.981亿底价微溢）+2.0低密+满系二号+3.0五恒科技+得房率最高95%，把东坝从”刚改新城”，重新锚定到”朝阳800-1400万科技改善带”。
8月底开盘，将验证东坝内生改善能否接住9万+心理关口。
一、土地与规划基底
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地 |
2026.4.30金茂底价20.981亿元，微溢0.1%，楼面约4.1万/㎡ |
朝阳东坝单店平房改造1105-01 |
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用地 |
占地2.56ha，地上建面5.11万㎡，容积率2.0，限高45米（局部60米） |
8栋11-17F，无保障/回迁 |
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户数 |
全盘384户，本次取证7栋317套（东北角1#待取） |
户均133㎡，纯改善圈层 |
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审批速度 |
5.28公示→5.29单体规证（24h）→6.11全盘规证，43天落地 |
极速通道 |
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主体 |
北京东茂置业（金茂操盘），建发房产入股，复刻丰台观宸分工 |
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二、取证价格与户型分布
整体拟售均价：8.82万/㎡（区间8.49-9.46万/㎡，楼王破9.7万/㎡）。
116㎡三居两卫：3/6/7/8#共174套（占本次55%），南向三面宽、拓展约18.6㎡、实得近130㎡、层高3.0米、得房率86%-94%，总价约800-950万。
140㎡四叶草四居：2/5#共84套，南向11米三面宽、4.4米横厅、层高3.1米、无暗卫，得房率88%-93%，总价约980万-1150万。
168㎡楼王四居三卫：4#独栋48套，南向四面宽13.9米、5米横厅、层高3.15米、双主卧套房、得房率约94%-95%，单价破9.7万、单套1176-1600万。
赠送体系：南向内嵌阳台（半赠）+北向设备平台（全赠）+飘窗，综合得房率最高95%。
三、科技与公区配置
金茂3.0五恒：地源热泵+毛细管网，恒温恒湿恒氧恒洁恒静，PM2.5过滤85%，东坝唯一科技宅。
园林：约1.6万㎡中央园林，150米龙形水轴，"一水三桥五庭四境"。
会所：北京首个"双馆双营"——4000㎡含赛事级篮羽馆（7.5米无柱）+艺文馆+成长营+欢聚营。
车位：约1:1.22（含少量地面）。
四、"捅破天花板"的参照系
东坝历史新房：金隅汇景苑/瑞晖嘉苑等自住型/共产房成交3-4万；近年商品新盘（如华樾国际）成交5-6万。
东坝二手：奥林匹克花园/常青藤挂牌6-7万。
满昱取证均值8.82万、楼王9.7万+ → 比板块二手高约2.5-3.5万/㎡，是东坝首例备案破9万的商品盘。
横向朝阳：酒仙桥中海0013-1楼面8.11万（预期售价12万+）、广渠路0409-10起拍楼面6.83万，满昱4.1万楼面→8.82万备案留货值空间约4.7万/㎡，不需降价。
五、硬伤（沿用前稿）
西/北排近东五环噪音、距3号线姚家园站1.1km非正地铁、南约1km规划公园旁有殡仪馆不利因素、周边平房界面待拆建、116㎡东西窄面宽受限。
结论：
满昱这张证的意义不是”东坝值9万”，而是金茂用4.1万楼面+满系二号+五恒+95%得房率把东坝改善天花板从6万级直接拉到8.8万均值/9.7万楼王。
8月底开盘若116㎡能站住8.5万+、168㎡楼王破9万成交，则东坝正式并入朝阳”800万起科技改善"阵营；
若去化依赖渠道分销折价，则"天花板"叙事会被二手比价打回。
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