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8月4日，朝阳南磨房广渠路0409-10地块落槌，中海新城经线上6轮+现场185手（共191轮）厮杀，以83.99亿元摘得。
溢价19.13%，楼面8.14万/㎡，刷新2026北京总价+单价双料地王（上一纪录是7月28日中海自己46.8亿夺酒仙桥0013-1的8.11万/㎡）。
6家参拍（金茂、建发、中海新城、招商、保利、金隅+懋源），保利73轮退场，后期中海vs招商1v1，金茂135轮露面后收手、金隅懋源陪跑到尾；
中海7天内连续吞下酒仙桥46.814亿+广渠路83.99亿≈130.8亿，锁死东三环-四环CBD外溢豪宅带。
地块北望广渠金茂府、南贴懋源騴橒臺（成交10.4万），未来售价锚12万+；
硬伤是28号线一体化地下商业（2000㎡不可售）+15米西向街坊路+考古发掘（303㎡+138㎡）+东四环/广渠路双向噪音超标。
一、土拍核心数据（多源核对一致）
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指标 |
数据 |
备注 |
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交易编号 |
京土储挂(朝)[2026]035号 |
8.4 15:00截牌 |
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成交价 |
83.99亿元 |
起始70.5亿，溢价19.13% |
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楼面价 |
8.14万/㎡（81407元/㎡） |
裸算83.99亿÷10.317万㎡；起拍楼面6.83万/㎡ |
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举牌轮次 |
线上6轮+现场185手=191轮 |
最小递增710万/手 |
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参拍方 |
金茂、建发、中海新城（胜）、招商、保利、金隅+懋源 |
懋源为唯一民企（联合体） |
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退出节奏 |
保利73轮退→中海vs招商主战→金茂135轮露面收手→招商终局摇头 |
中海终局举牌落槌 |
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用地规模 |
占地36847.62㎡（3.68ha），地上建面103173.336㎡ |
纯R2住宅 |
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规划指标 |
容积率2.8，限高80米，绿地率30% |
东西大面宽→大高板豪宅 |
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区位 |
朝阳劲松街道，西大望路×广渠路东南，7号线+在建28号线大郊亭站上盖（东50米） |
北2km CBD，东四环内 |
二、配建包袱与硬伤（出让文件明示）
28号线一体化：东侧0409-09地块地下建约2000㎡地下商业+连通28号线大郊亭站通道，不得分割销售（区政府批准可整体转让），与住宅同步设计施工验收，拉长方案周期（参照宸园139地铁连通耗7个月报规）。
街坊路：西侧15米南北向街坊路计入基底规模，压缩楼栋退线。
考古：2026.6完成勘探，北京市考古院保函，发掘303㎡+138㎡，未披露遗存，营销玄学变量。
噪音：文件承认"敏感建筑环境噪声预测值超标（东四环+广渠路+7号线）"，需被动防护（系统窗+长期关窗），东/北排房源通风折损。
三、板块价格锚
广渠金茂府（北一路之隔）：二手挂牌12.7万/㎡（17年前金茂前身中化方兴40.6亿夺广渠路15号地）。
珠江帝景（东邻）：二手8.4-9万/㎡，陈经纶帝景分校书包房。
懋源騴橒臺（南1km）：456套/7月首开认购21亿/成交约10.4万/㎡，楼面6.21万。
能建东誉府（1km内）：98套/网签84套/成交10.56万/㎡。
预判：8.14万楼面+配建成本摊薄→可售楼面约8.5-9万，保本售价11-11.5万，合理开盘12-13万/㎡。
四、中海"7天130亿"节奏
7.28 酒仙桥0013-1：46.814亿，楼面8.11万，溢价25.8%。
8.4 广渠路0409-10：83.99亿，楼面8.14万，溢价19.13%。
合计130.804亿，两周内两刷北京楼面纪录，朝阳核心区护盘意图明确（万吉玖序在售11.2万/292套网签，新两子形成价格梯队）。
结论：
广渠路0409-10是17年后广渠路第二场地王战——从潘石屹/毛大庆的杠杆狂欢，换成中海/金茂/金隅的国央企稳健局；
中海以8.14万楼面把东三环豪宅门槛焊在12万+，28号线一体化+街坊路+考古+噪音四重坑需靠产品力填平，金茂"龙兴之地"重返却临门收手，把广渠路话语权交给中海。
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