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通州宋庄镇TZ01-0101-0001住宅地7月1日预申请、原定7月30日到期“以为下架”，8月5日直接转正挂牌（京土储挂(通)[2026]047号）。
与东侧0002商业地（048号）拆分开拍，9月8日15:00截牌。
住宅地5.5公顷/5.77万㎡/容积率1.05/限高18米，起始9.962亿元、楼面约1.73万/㎡，是北京近年极少见的”别墅级”低密纯宅地，紧贴老牌墅区鲁能格拉斯小镇（3300亩/8期/1087户）北侧。
市场传中国绿发（鲁能）托底做收官作品，产品从法式意式复古转向现代简约叠墅/合院。
硬约束是邻老河湾需垫高地坪0.5m+防洪、严控18米禁高低配、配建开闭站/配电室/能源站等，楼面低于同板块北投1.79万、首开1.98万。
但通州六环外别墅流动性与首都机场航道噪音是隐忧。
一、挂牌与规划核心数据
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指标 |
0001住宅地（047号） |
0002商业地（048号） |
备注 |
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交易状态 |
预申请逾期→8.5转正挂牌 |
同步挂牌 |
拆包独立出让 |
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起始价 |
9.962亿元 |
1.536亿元 |
住宅保证金1.993亿/增100万手 |
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楼面价 |
约1.73万/㎡（17248元/㎡） |
— |
裸算9.962亿÷5.7746万㎡ |
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占地/建面 |
54995.921㎡（5.5ha）/≤57745.717㎡ |
17618.999㎡/≤18499.949㎡ |
住宅纯R2 |
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容积率/限高 |
1.05 / 18米 |
1.05 / 18米 |
北京近年R2最低容之一 |
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时间窗 |
挂牌8.25起→申请截止9.7→截牌9.8 15:00 |
同 |
七通一平 |
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四至 |
东葛渠路、南榆滨一街、西绿地、北老河湾 |
东侧相邻 |
格拉斯小镇正北 |
二、强制配建清单（0001住宅）
地上：开闭站1座（占地300/建面600㎡，无偿交供电公司）、配电室1处（150㎡，交供电公司）、物业用房150㎡、社区综合服务150㎡、分布式能源站1座（占地500㎡，可结合建筑）。
地下：综合通信设备间10㎡、有线光电转换间4㎡、电缆分界室25㎡、便民菜店100㎡、便利店50㎡、快递站20㎡、电信机房≥50㎡、有线三级机房≥30㎡。
防洪强制：邻老河湾侧街坊路及地块地坪需高于上段20年蓄涝水位20.2m的0.5m以上、下段20.5m的0.5m以上，且不低于周边地坪。
三、格拉斯小镇背书与产品预判
老盘基底：鲁能（现中国绿发）2004拿地，3300亩/8期/1087户（471栋独栋+616户叠拼合院），2008-2023陆续交付，六期（2021）起出叠拼合院，二手参考约6.2万/㎡、尾盘1200万起。
新地定位：格拉斯小镇收官北扩，传绿发托底；摒弃法式/意式复古，走现代简约+玻璃/石材/金属+高明度低艳度（白/浅灰/浅黄），限高18米禁断崖式天际线→叠拼/合院/低层联排为主，不做高层。
客群：副中心/宋庄艺术区高净值自住、鲁能老业主换房、首都机场沿线低密改善；通州六环外+近首都机场航道需实勘噪音。
四、板块比价
同板块2026成交：首开熙悦京晏（6031/6032）楼面1.98万/容积2.3；北投和璟（6002）楼面1.79万/容积1.8→0001的1.73万楼面+1.05容积率是宋庄最低密最低楼面组合，但配建与防洪抬高隐性成本。
若参照格拉斯二手6.2万/㎡、叠拼合院新品定价5.5-6.5万/㎡即有毛利（楼面1.73万+建安/精装/园林约2.5万→成本4.2万内）。
结论：
0001是通州副中心北侧罕见的1.05容积率纯宅别墅地，预申请”回马枪"转挂牌+绿发托底传闻+邻老河湾防洪设计，使其成为2026下半年低密盘头号观察样本；
9.8截牌若绿发底价摘牌，格拉斯小镇将完成20年八期后的第九章，否则国央企（如北投/首开）捡漏做现代墅系也顺理成章。
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