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大家有没有发现，北京朝阳区土拍很疯狂，唯独华润置地缺席了。
它看不懂朝阳豪宅的逻辑，却读懂了中央别墅区。
7月31日，顺义区后沙峪SY00-2101-2001、2002地块上架，将于9月3日拍卖。它的用地面积为20.22万平方米，容积率仅为1.01，预计产品为“洋房+别墅”组合。
这宗地的买家，花姐斗胆预测，是华润置地。
它的南面一路之隔，便是北京润园，华润置地的一个意外惊喜。原本，它是硬着头皮拿下的，做好了打持久战的准备。
但，无心插柳柳成荫。
截至目前，北京润园已经网签了超80亿元，地价覆盖率超过134%。
华润置地赚翻了。
成王败寇。在北京润园身上，华润置地似乎做什么都是对的。
可以预见的是，这次新上架的2001、2002地块，华润置地是势在必得的，花姐姑且称之为“北京润园二期”。
毕竟，一年来，为了它，华润置地做足了功课。
调规背后的深意
当2001、2002地块上架时，花姐惊呆了。
超过20万平米的宅地，北京规自委顺义分局竟然和盘托出，毫不含糊。
去年1月份，后沙峪一共浮现4块宅地，分别是2003号、2006号、2007号、2008号地，后两块，即北京润园所在地。
当时，2005号地没出现。花姐判断，整个片区5块宅地，大概率要分三期上架。
现在看来，顺义分局信心十足，决定只分两期供应。
为了更好地卖地，2001、2002地块调规了，大致在四个方面：
1、将原来的“规划一路西段”，变成“街坊路”出让、计入用地面积，宽20米、占地约5400平米；
2、将原规划的“幼儿园”（占地6755平米、建面5400平米），变成商业（占地和建面都是3000平米），挪至东南角；
3、将原来的2003号、2006号和2005号三块地，合并成2001号一块宅地；
4、将建筑高度从原来的“24米（局部27米）”，变成“27米”。
这四个变化，至少暗含了三层意思：
1、多增加一条“街坊路”的包袱，但减少了幼儿园配建，变成了可持有的商业资产，拿地者十分划算。
2、宅地“三合一”，意味着未来在车库出入口等建安成本上，节省不少。
反观北京润园，走了不少弯路。
先是申请将2007、2008号地规划指标整体核算，街坊路位置可需优化，后来又将两块地合宗，地块为“200708”号地。一来一去，浪费了不少时间。
3、建筑高度抹去24米之后，让洋房不再受地块基底面积25%限制、不受洋房面积受30%限制。
有了北京润园调规的先例，这次新上市地块调规“一步到位”，直接打消了拿地者的疑虑。
二期产品规划推测
北京润园二期，会出什么样的产品呢？
来重新梳理一下它的地块参数：
1、占地20.22万平方米，规划建面20.42万平方米，容积率1.01，限高27米；
2、刨去两条街坊路占地约1万平米、商业占地0.3万平米，实际容积率1.08；
3、2001号地，被两条街坊路，划分成三个独立的小区。尤其是东西向的那条街坊路，宽20米，与规划一路直接连通，是主要干道之一。
按照一期的规划，南面为别墅区，北面和西北为洋房区，洋房与别墅的占地比例，大概是1:2。
依葫芦画瓢。
根据三个块地的区位，花姐推测二期未来的产品分布如下：
1、洋房区：位于二期的东面——原2006号地，一期的正北面。这里离温榆河稍远。
2、别墅区：分南北两个区，北区是原2003号地，南区为原2005号地。
在产品配比上，花姐从华润置地内部拿到一些信息，总原则是，在一期的基础上全面升级。
1、洋房：从一期的270平米-330平米，跃升为超级大平层：300平米-500平米。
2、别墅：一期为700平-990平米双拼，二期北区为600平米、南区为1200平米类独栋。
不仅如此，二期在赠送上会有更多的突破，别墅客厅会出现挑空。
有关二期产品升级，其实在供地文件上已经做了些许剧透：
1、直接提到了北京现行的两个好房子政策；2、鼓励采用“平坡结合”、阶梯式退台的第五立面。
这些细节曝光，让大家对二期产品有了更多的期待。
冰火两重天？
现在回头看，北京润园热卖，堪称奇迹。
华润置地最初的心理预期，是三年内卖完。
来看一下北京润园的战绩：
截至目前拿证394套，网签339套，成交均价7.21万元/平米、成交金额80.94亿元，成交地价60.24亿元，地价覆盖率134%。
其中，大平层供应295套、网签276套、均价6.7万元/平米——含精装，成交金额57.29亿元；别墅供应98套、网签63套，成交均价8.86万元/平米——毛坯，成交金额23.67亿元，
华润置地内部消息，目前已领证的房源里，大平层已经卖光了，还有17套别墅待售，加上未取证的66套房源，一期只剩下83套，约占总盘子的18%。
这表明，一期进入尾盘销售状态。
为什么北京润园成功逆袭呢？
一是，客户群比较厚。顺义中央别墅区稀缺土地供给+老牌高端圈层+顶尖国际教育刚需为底盘；
二是，华润置地用现代化低密洋房、叠拼新产品替代老旧存量别墅，叠加央企交付保障与高端物业加持。
三是，华润置地采取的策略是，小批量拿证，每次房价小幅上涨，让买家看到升值的现实。
相对而言，同在中央别墅区的懋源云纪——位于北京润园北面4公里，表现中规中矩。
截至目前，懋源云纪供应392套，网签109套，成交均价6.04万元/平米；成交金额18.73亿元，成交地价43.2亿元，地价覆盖率43.36%。
其中，大平层供应218套、网签63套，均价6.02万元/平米，成交金额10.08亿元；别墅供应174套，网签46套，成交金额6.05万元/平米，成交金额8.65亿元。
当然，懋源云纪这个价格，都是不含精装的，其实际成交价，比网签价高出1.2~1.5万元/平米。
作为民营房企，懋源不追求流速，打法和央企华润置地不同。
因而，大家不能以简单的交易数字，去评断一个盘的成功与否。
有时候，快即是慢，慢即是快。
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