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招商蛇口通州九棵树6016地块案名发布在即，8月5日宣传片剧透2026全新产品系"天青系"（Azure Mansion）首发北京副中心。
定位宋风美学奢雅范本（灵感源自”雨过天青云破处”，招商高端改善线、仅次于玺系）。
项目用3.03万/㎡楼面（10.217亿/溢价21%，2026上半年北京溢价顶点）+1.6容积率8栋11F纯洋房+近50米宽600㎡超级大门+侧边飘窗高赠送。
与一路之隔中海玖树满和（楼面2.29万/网签5.1万/540套尾盘）做差异化——玖树走刚需刚改，招商走宋风低密改善，精准接尾盘流量。
案名未定但”天青系"基因（长沙天青府/杭州天青岳同系）已锁，预计开盘5.3-5.8万/㎡。
一、土地与规划核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地 |
2026.6.23招商蛇口10.217亿元，溢价20.95%（173轮），楼面3.03万/㎡（可售约3.15万） |
5家参拍（中海/保利/绿城/建发/招商），2026上半年最高溢价 |
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用地 |
占地2.11ha，总建面5.43万㎡（优化版+130㎡不计容），地上计容3.38万㎡ |
容积率1.6，绿地率30%，限高45米（实建33.7米/11F主动压低） |
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楼栋/户数 |
8栋11F纯洋房（7#东单元10F），346户，正南正北围合，无高低配，部分北向退台 |
3#（西）、6#（东正对大门）首层架空 |
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车位 |
优化版452个（地下363+地面89），地下车位比1:1.05 |
首版地面122个遭诟病，7.27调规砍地面留地下 |
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产品系 |
天青系（Azure Mansion），宋风东方隐奢，副中心首作 |
对标长沙天青府/杭州天青岳/合肥天青序 |
二、户型与赠送
主力：93-129㎡三至四居（占近九成）+约50套两居（首置上车）；网传内部梯度含87㎡三居/112㎡四居/70㎡小三居版本，以最终户型图为准。
得房率：综合约92%（参考朝棠揽阅），7.27总平图首标边户侧边飘窗，叠加预期南向阳台半赠+北设备平台全赠，实得可探95%+。
层高：未明示，参照天青系外地项目约3.0-3.1米。
三、宋风公区与归家轴
超级大门：东侧占地约600㎡、沿街面宽近50米青绿宋风门头，正对6#架空层。
归家轴：大门→6#架空→风雨连廊→邻里空间→下沉庭院→中央园林，双下沉/双架空（3#、6#）。
口袋公园：东侧红线20米退线禁建永久建筑，招商做口袋公园隔九棵树东路噪音。
美学：青釉水墨+飞檐剪影+丝绸介质（宣传片），从"卖功能"转"卖审美"3.0。
四、区位与竞品卡位
位置：通州老城九棵树，近八通线九棵树站，邻领展广场/东直门医院通州院区/云景公园；北临瑞都国际、南贴中海玖树满和（578户/网签540套/3个月清盘/5.1万/㎡）。
错位逻辑：玖树满和楼面2.29万+2.2容积率+部分18层小高；招商楼面高0.74万、容积率低0.6、纯11F洋房、宋风公区，定价锚5.3-5.8万/㎡走品质溢价，吃CBD东三环外溢+玖树换房客。
五、硬伤（沿用前稿）
北排1#楼距南栋15.3米/19.3米，11层洋房低层日照偏紧；
地面仍留89个车位，能否完全人车分流待最终景观图；
东侧九棵树东路噪音靠口袋公园缓冲非根治；
天青系首进北京，宋风公区落地精度需实勘样板间。
结论：
九棵树6016是招商用"天青系+1.6纯洋房+3.03万楼面"在通州老城立的宋风改善锚，接玖树满和尾盘流量、避其刚需定位，案名发布后若定价≤5.5万/㎡将直接重划九棵树板块价格梯度。
对国贸-运河商务区通勤、预算450-750万的地缘改善，是副中心罕见低密宋风选项。
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