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建发房产2026.7.30经107轮以49.77亿（溢价10.6%）独立摘昌平东小口二期CP02-0405-0002地块。
这是今年，建发房产在京独立拿地首秀。
拿地仅18天，即由拿地主体北京兆晏房地产于8.14在北交所挂增资引战。
据悉，最终持股建发49% / 越秀51%（越秀并表），建发表内资金占用从近50亿压到约24亿，ROE优化、留子弹盯下一宗。
土拍当日越秀零举牌陪跑是”桌下谈妥、摘后入股”经典剧本——越秀今年参拍海淀四季青/朝阳酒仙桥等地王均挂0。
急需北京补仓且昌平系（星樾/星耀未来/梧桐星宸/国誉星城）操盘熟。
建发借越秀区域认知+51%并表分担3.66万楼面（比龙樾海序贵4000+）+六项公服配建+12米街坊路切分的重包袱。
东小口二期不走低价内卷，合力打海淀外溢刚改品质盘，保本售价5.8万/㎡、利润线6万+。
一、土拍与地块硬数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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交易编号 |
京土储挂(昌)[2026]034号 |
7.30落锤，起拍45亿 |
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成交价 |
49.77亿元（建发独摘） |
溢价10.6%，107轮 |
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楼面价 |
约3.66万/㎡（住宅可售口径） |
综合按13.81万㎡建面裸算3.6万，扣配建后3.66万 |
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用地 |
占地56378.71㎡，地上建面≤138127㎡ |
容积率2.45，限高60米，R2纯宅 |
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配建包袱 |
托老所800㎡+老年活动250㎡+助残250㎡+社区管理500㎡+开闭站300㎡+12米街坊路切基底 |
公服无偿移交，街坊路占容积率 |
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隔壁锚点 |
城建龙樾海序（1-7月北京套数销冠745套/38.52亿/成交5.42万/楼面约3.2万） |
0002楼面贵4000+元 |
二、股权与合作结构
拿地主体：北京兆晏房地产开发有限公司（建发100%设立）。
8.14引战：北交所/上海联交所挂增资公告，对新股东比例、募资额、资质全留白（典型"已内定、走流程"）。
知情口径股权：建发房产49% / 越秀地产51% → 越秀并表，建发按权益法列账。
资金效果：建发静态占用由49.77亿权益→约24.4亿（49%×49.77），净资产收益率改善，剩余额度可投下一宗。
未官宣项：最终股权比例、操盘权责（谁做项目总/营销）、案名、报规方案均以北交所正式披露及双方公告为准——文章用的是"据悉/押注"而非确权。
三、为什么是越秀
城建+绿城：土拍硬刚到49.77亿收手（绿城授权顶到天花板），城建对东小口底价有秤，不会高价回头入股。
金茂：刚砸97.61亿吃海淀四季青西冉，账上余粮与操盘精力匀不出第二块硬菜。
越秀信号链：①当日零举牌不抬轿；②今年北京参拍多宗地王挂0急需破冰；③昌平南项目串（星樾/星耀未来/梧桐星宸/国誉星城）客群/竞品/价格天花板门儿清；④粤系国企+闽系国企双国企风控互认，51%并表符合越秀"利润里子"诉求。
四、产品与定价预判
定位：不走低价内卷，瞄海淀西三旗/上地外溢刚改+昌平南换房，品质升级盘（建发新中式+越秀星系经验融合）。
成本线：楼面3.66万+配建摊薄+建安精装（1-1.2万）+财务→可售成本5.4-5.6万，保本5.8万/㎡、利润线6万+。
参照：龙樾海序成交5.42万（楼面低4000）、朱辛庄星寰时光预期5.5-6万；东小口0002若开6-6.5万/㎡需靠得房率/公区/新中式溢价兑现。
节奏：拿地18天引战→预计Q4出案名与规证→2027上半年样板间→2027金九前开盘概率大。
五、硬伤与变量
楼面贵4000+：比一路之隔龙樾海序贵，开盘价必须>5.8万才能保本，昌平南6万+接受度待验；
配建+街坊路：六项公服+12米路切基底，中央景观被道路打断，排布自由度低于龙樾海序；
51%并表博弈：越秀并表则营销/成本线偏越秀稳健风格，建发新中式IP话语权可能被稀释；
49/51存在最后关头换搭档或比例微调可能。
结论：
东小口0002是2026北京”抢地—引战”模式的标志性样本。
建发用107轮/49.77亿把地搂进怀，18天后用建发49%/越秀51%把风险砍半、ROE做漂亮，越秀借零举牌陪跑破北京挂0僵局。
对买家，这家”闽粤国企双拼"盘不会便宜（保本5.8万/利润6万+），但是双国企资金链+昌平熟手操盘的组合，比单家独撑49亿更稳；
等北交所正式披露与案名规证出来再入决策池。
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