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9月15日，中建智地第八座国贤府——亦庄国贤府（瀛贤华院）拿下两张预售证（开1号、开2号），8栋、510套住宅一次性入市，拟售均价5.8万/㎡，总货值29.87亿元。
土地端是今年北京土拍的“情绪锚”。
4月21日，建发、金茂、保利、中建智地、招商5家混战49轮，中建智地以13.24亿元、溢价8.7%摘得亦庄新城0802街区1401-1地块，楼面2.56万/㎡——这是2026年北京首宗溢价成交宅地。
项目公司北京兴晟房地产由中建智地100%持股，樊飞军任董事长、邓涛任总经理，营销交给原北京万科东南区域、操盘过观承别墅的哈斯。
货值结构高度集中。
510套里：77㎡三居/两居79套（15.5%）、95㎡三居189套（37.1%）、106/108㎡小高三居174套（34%）、125㎡四居68套（13.3%）。
95㎡+108㎡两档占七成，是走量主轴；125㎡四居全压在3#楼，均价超6万、次顶层挂到6.3万，是利润锚不是流量锚；首层非标5.12万/㎡起步，77㎡两居390万级做“地铁新房最低门槛”。
产品卷在“赠送率”。
南向1.8米通面阳台（半赠）+北向1—1.5米设备平台（全赠）+端户侧飘窗，77㎡边户得房率可破100%、95㎡约98%。
2.56万楼面+建安精装1.2—1.3万→可售成本3.8—4.0万；拟售5.8万留约1.8—2.0万/㎡缝差，若首开实收守4.7—5.3万，毛利仍厚；
若被中海寰宇时代（2019年网签5.2万）和瀛海二手3—4万拖入价格战，缝差会快速变薄。
哈斯的逻辑不是“讲产业”，是“讲住法”。
亦庄GDP超4000亿、8号线瀛海站150米、西侧代建约4万㎡公园，这些硬条件不用包装；真正难的是——瀛海行政归大兴、不享亦庄学籍，限竞房解禁潮又在2027后压境。哈斯用“六人餐桌、明窗家政间、三代人住得下”把买家从“亦庄身份”拉回“产品代差”，用新规盘打老限竞房。
中建智地敢在远郊瀛海一次推510套，是因为2.56万楼面给了定价弹性；
但拟售5.8万≠成交价，真正的首开折扣将决定两件事——瀛海“好房子”价格锚定在5万还是5.5万，以及中建智地国贤府系“滚动开发”能不能在昌平、怀柔、亦庄三线同时跑通。
这宗今年首宗溢价地，终于把账本摊给市场——楼面便宜是开发商的安全垫，得房率炸裂是买家的谈判权。
而瀛海的真问题，是大兴学籍+限竞解禁会不会把5万+新房重新按回4万+二手。
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