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7月25日，中建智地一次性取证怀柔国贤府（备案名贤璟文园）366套。
拟售4.12-4.56万/㎡（顶层188㎡单价破4.99万），用1.69万/㎡楼面+1.4容积率+3米层高+得房率99%-101%在距天安门60公里的怀柔老城核心做“顶格改善”。
逻辑是反弹琵琶——避开朝阳太阳宫等高溢价红海，卡位怀柔CBD（区政府/万达/科学城）长期缺纯低密大面宽产品的供给空白，以唐风府系+高赠送卷动置换客；
风险是100㎡刚需三居与188㎡大平层混居引发圈层摩擦，且188㎡仅60套去化快慢成整盘现金流变量。
一、土地与规划核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
2026.4.28摘牌，总价7.56亿元（溢价2.44%），楼面约1.69万/㎡ |
怀柔新城6001地块，中建智地独立竞得 |
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开发主体 |
北京兴澜房地产（2026.2.14成立，注册5000万，中建智地100%持股；樊飞军任法人/董事长，张梦灿任项目总） |
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用地规模 |
总建面6.94万㎡（地上4.47万㎡），容积率1.4，绿地率30% |
限高30-36米 |
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楼栋/户数 |
10栋6-11F洋房，共366户，层高3.0米 |
2#首层架空做泛会所 |
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取证/均价 |
2026.7.25取证366套，拟售4.12-4.56万/㎡，顶层188㎡4.99万/㎡，首层非标最低3.34万/㎡ |
备案名“贤璟文园” |
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地段 |
怀柔龙山街道，距区政府约1公里，西近怀柔水库，东近城市森林公园，邻万达/京北大世界 |
怀柔老城CBD核心 |
二、户型分布与得房率
100㎡三居（3#/6#，132套）：刚需三居主力，南向两面宽。
118㎡四居（1#/2#/9#/10#，103套）：刚改主流四叶草四居。
138㎡四居（4#/7#/8#，64套）：6层纯洋房专属，南向近13米面宽，边户得房率超100%。
158㎡/188㎡大平层（中央5#楼王，40套+20套=60套）：直面中央园林，188㎡顶配大平层。
高赠送体系：南向通面宽开敞阳台（进深1.8米，半赠）+外接花池（0.7米，全赠）+北向设备平台（进深1.1-1.7米，全赠）+侧边飘窗 → 综合实得99%-101%。
三、规划取舍与硬伤
北低南高排布：北排4#/7#被迫压6层保北侧府前东街9号院日照；1#做10层挡东向老建筑；9#/10#对5#楼王西端户有遮挡，5#西端户选房需核日照。
南退线11米：刚满足南邻东关一区日照底线，周边未来新建或调规将挤压南排日照权益。
圈层混搭：100㎡（首付约130万）与188㎡（首付约370万）同社区，物业费承受力与生活习惯差易生摩擦。
四、操盘逻辑与竞品
反弹琵琶：中建智地刚在朝阳太阳宫以9.42万/㎡楼面夺“灯塔项目”立品牌，转头用远郊低楼面（1.69万）走“产品力降维+高周转”，复制建工嘉棠澐玺（224套/80-140㎡/楼面1.65万/成交3.94万已售罄）的怀柔改善验证逻辑。
客群判断：怀柔本地高净值家庭+科学城高知+企业高管长期缺高品质盘，供给空白＞距离偏见。
变量：188㎡大平层仅60套，若去化慢将拖累整盘回款节奏；4.5万/㎡单价是怀柔二手（嘉棠澐玺成交3.94万）的1.15倍，溢价靠赠送与府系公区消化。
结论：
怀柔国贤府是中建智地“远郊核心区做顶格改善”的样本——1.69万楼面留出2.5万+/㎡货值空间，用1.4低密+3米层高+破100%得房率换怀柔CBD置换客。
对本地改善是稀缺纯洋房选项，但需接受100/188㎡混居与5#西端户日照折损。
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