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亦庄新城瀛海板块1401-1地块，是樊飞军在中建智地打造的“第八座府系”。
以2.56万/㎡楼面价拿地后通过“单层地库+地面车位+架空层核减日照”严控建安成本，同时延续唐风府系基因与“好房子”高赠送（南向1.8米阳台+大进深设备平台），主打75-132㎡刚改户型（78㎡引流款仅60套）。
项目拆分原大地块降容至2.0、配建西侧4.1万㎡公园（预估砸4000万），在成本与品质间找平衡，承接亦庄及大兴外溢客群。
一、核心数据：拿地与规划指标
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
2026.4.21中建智地13.24亿元竞得（49轮，溢价8.7%，2026北京首宗溢价地），楼面约2.56万/㎡（配建公园后约2.637万/㎡） |
5家房企参拍，开发主体：北京兴晟房地产（樊飞军任董事长，邓涛任总经理，注资4亿） |
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地块规模 |
占地2.59公顷，总建面7.44万㎡（地上5.32万㎡），容积率2.0，限高54.1米（18F） |
原整体地块拆为南北两幅，降容至2.0 |
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产品配置 |
8栋（4栋11F洋房+4栋18F小高），510户，车位比1:1.2（地下516+地面100） |
面积段75-130㎡（78/90/100/113/132㎡） |
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成本预估 |
建安成本预计超2.57亿元；西侧配建4.1万㎡社区公园预估4000万元 |
地库仅挖一层（对比招商序两层）控成本 |
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地段 |
亦庄新城0802街区瀛海（五至六环间），东侧近8号线瀛海站，西配建公园，东近南海子公园 |
周边中海寰宇时代（5.2万/㎡）、亦生悦共产房、中建壹品星光里 |
二、规划与成本管控细节
楼栋排布与日照：4角各1栋11F洋房+中央4栋18F小高（54.1米），围合式布局；北排2#/3#及南排6#/7#设首层架空核减计算高度曲线达标日照（北距国瑞瑞福园约62米，南退线20米楼间距约60米）。
地库与车位：仅挖单层地下车库（516个），设100个地面车位（占比近20%）控深基坑与防水成本，代价是割裂中央景观轴、无法完全人车分流，后期若取消地面车位则车位比降至1:1。
公园配建：须配建西侧4.1万㎡绿地（10月示范区开放），增加隐性楼面成本约770元/㎡。
三、产品与赠送体系
高赠送（好房子标准）：南向通面宽阳台进深约1.8米（半赠），侧边接飘窗转角；北向设备平台接近全面宽、进深超1.2米（全赠），支撑78㎡起做功能跨越（78㎡带主卧衣帽间、90㎡中西双厨+全明家政、132㎡洋房全能改善）。
唐风基因：东西中式大门、唐风外立面、湖景水系中央园林、下沉庭院+风雨连廊连通两处架空层泛会所，延续国贤府系。
四、市场定位
瀛海板块属亦庄扩区生活延伸带（近大兴），对比亦庄河西招商序（楼面4万/㎡）成本更低但成熟度稍弱；竞品中海寰宇时代（5.2万/㎡二手）、亦生悦共产房；项目靠低楼面+高得房+府系品牌吸亦庄/大兴首置首改，78㎡仅60套做流量钩子。
结论：
亦庄国贤府，是樊飞军在中建智地“第八座府系”上的成本精细化样本——单层地库与地面车位省建安，高赠送与唐风公区保产品力，2.56万/㎡楼面预留定价空间。
对亦庄/大兴外溢刚改（预算280-480万）是瀛海稀缺低密新盘，但需接受部分楼栋60米楼间距及地面车位对景观的割裂。
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