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8月12日中海新城以25亿元底价摘得石景山刘娘府674地块，楼面约4.2万/㎡。
9月19日设计方案公示，拿地至报规仅30多天——北京新盘“拿地即冲刺”的节奏，又添一例。
指标写的是“低密豪宅”。
占地5.37公顷、地上建面5.91万㎡、容积1.1；规划26栋住宅：西侧9栋6F洋房（限高19米），东侧17栋别墅——11栋联排+6栋双拼，均为地上3层+地下1层，双拼是“禁墅令”下最接近独栋的形态。
别墅地上高10.7米、层高近3.6米，地下室挖深6米、南向2米进深采光井可做下沉庭院；洋房标准层高3.17米，南向1.8米通面阳台+北向1.8米设备平台，赠送尺度直接卷到西山别墅区。
总平不是普通行列式。
地块东西分区、鱼骨式排布：中轴从南门起，风雨连廊+下沉庭院向北串场；西高东低——西邻中央财大石景山校区/地铁技校，留15米绿化带；东侧绿隔20米、贴住宅区，墅区私密性更好。
东侧墅栋微偏转，18米级楼间距的日照系数优于正南北，冬至日有效采光被“角度”救回来；西侧洋房楼间距27米但19米满高，对别墅后排的立面压迫反而更重。
不便宜，但锚点硬。
4.2万楼面+低密建安/地坪/6米地库成本，可售成本约5.8—6.5万/㎡；周边远洋天著春秋、绿城西山云庐、远洋源山春秋已把“西山浅山+类别墅”客群教育成熟，二手/新房价格带普遍在7—10万+。
中海若联排/双拼实收8—10万/㎡、洋房守7万+，26栋低密货值可冲40亿级；相比中海安澜北京（狭长地块南北分产品），刘娘府用“西洋房东别墅”把山景、学邻、地铁11号线模式口站、法海寺/八大处生态一次性打包。
变量在“真别墅供给”。
北京内城近十年新增宅地几乎被洋房/小高填满，联排尚可、双拼极稀；中海把刘娘府做成“瑞文里/玉华玖章同主体（鑫安兴业，付熙嵬董事长、张欣总经理）”后的西山续作，是用国企信用+低密牌照做稀缺资产，不是刚改走量盘。
现房/封顶预售新政下，低层别墅封顶快、样板区说服力强，反而比高层更适配“先看院子再付款”的顶豪逻辑。
25亿底价不是捡漏，是中海用4.2万楼面在五环外西山边重做“北京别墅供给清单”——后面比的不只是单价。
是双拼院墙里那块南向采光井，能不能卖出独栋的溢价。
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