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7月28日朝阳酒仙桥0013-1地块土拍落槌，中海新城以46.814亿元摘得。
溢价25.8%，折合楼面8.11万/㎡，较37.2亿起始价多出9.6亿，六家国央企（招商/越秀/建发/保利/中海/绿城）参拍。
地块由原整体0013打包地拆分西半幅纯住宅先行出让，降容至2.5、限高提至80米、剥离商业与托幼，开发纯净度高于隔壁宸园/万吉玖序，但街坊路半幅+2号地配建包袱后置。
中海在万吉玖序（楼面6.44万/在售11.2万）旁以8.11万楼面再下一城，锁死酒仙桥”8万楼面+12万+售价"豪宅带预期，望京金融互联网高净值客群托底。
一、土拍核心数据
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指标 |
0013-1（本次成交） |
原0013整体（供地计划） |
备注 |
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成交价 |
46.814亿元（溢价25.8%） |
— |
起始37.2亿，线上5轮至37.352亿后现场举牌 |
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楼面价 |
8.11万/㎡ |
— |
刷酒仙桥板块楼面纪录（原最高宸园6.6万） |
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参拍方 |
招商、越秀、建发、保利、中海新城、绿城（6家） |
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无民企 |
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占地/建面 |
2.31公顷 / 地上5.78万㎡ |
整体4.27公顷 |
西半幅拆分 |
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规划指标 |
容积率2.5（原2.8），限高80米（原60米） |
2.8 / 60米 |
可排25层左右小高 |
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配建 |
含半幅4米街坊路（另半幅归0013-2）；托幼东移至东南角不在本次范围 |
原西侧托幼随整体 |
纯R2住宅、无商业回购 |
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开发主体 |
中海新城（中海北京城市开发平台） |
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与万吉玖序同系 |
二、拆分逻辑与2号地包袱
1号地轻装：降容2.5+限高80米+纯住宅+托幼东移，开发压力骤减，适合单家快周转。
2号地接锅：须同期建设另半幅街坊路+东南角托幼用地，按出让文件与1号地主体签协议协同退线，配建零减少，后续起拍楼面将被配建摊薄。
三、板块锚点（酒仙桥豪宅带）
北京宸园（东<500米）：住宅楼面6.6万/㎡，2024.10开盘售罄，成交11万/㎡，网签破100亿。
中海万吉玖序（东<500米）：楼面6.44万/㎡，370套，网签292套（去化近八成），均价11.2万/㎡，金额68.66亿——中海在售同位竞品。
二手：上东郡、壹亮马挂牌约10万/㎡。
客群：望京商务区金融/互联网高净值外溢，板块已成型6万+楼面、11万+售价新兴豪宅带。
四、中海护盘逻辑与测算
楼面跳涨：从万吉玖序6.44万→0013-1的8.11万，单平米楼面+1.67万；按建安/财务/精装等追加成本约2.5-3万/㎡，保本售价约10.6-11.1万/㎡，合理溢价售价12-13万/㎡仍优于万吉玖序当前11.2万成交价，留足价差。
护盘动机：中海已在售万吉玖序，夺0013-1可控制酒仙桥后续供应节奏、避免他企低价搅局，用更高楼面锚定板块价值天花板。
结论：
酒仙桥0013-1是2026北京土拍标志性事件——中海以8.11万/㎡楼面（溢价25.8%）把朝阳核心区门槛再抬1.67万/㎡，酒仙桥正式跨入”8万楼面俱乐部”，未来新房售价12万+成新锚；
2号地配建包袱与街坊路协同是后续唯一变量。
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