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北京酒仙桥，首次出现了抢地大战。
7月28日下午，招商蛇口、越秀地产、建发房产、保利发展、中海新城和绿城中国六家房企，一起角逐0013-1地块。
经过254轮举牌，最终，中海新城以46.814亿元拿下，溢价25.84%，折合楼面地价8.11万元/平米。
朝阳区豪宅板块供地，大牌房企群起纷争。
两年前，中建智地打造了北京宸园，拉开了酒仙桥豪宅板块的新序幕。
一年后，中海新城也跟进了，拿下中海万吉玖序地块。
它们有一个共同的特质——通过打包供地获取。
简而言之，此前的酒仙桥没有出现过激战的土拍场面——甚至连楼面价都无法精准估算，只留下了豪宅热销的传奇。
越是这样，大家越发相信，在酒仙桥板块，只要做出差异化的产品，就有收割不完的富人。
当酒仙桥0013-1地块拆分入市，出现25.84%溢价的名场面，那就不足为奇了。
由中海新城拿下0013-1地块，进一步抬升了酒仙桥板块的价格，北京宸园和中海万吉玖序的老业主赚大了。
花姐预计，仅账面价值，这些富人们每平米至少赚了1.5万元/平米。
地块拆分之谜
在今年初朝阳供地计划里，0013地块原本是一整块完整的优质宅地。
占地4.27公顷，容积率2.8，总建面接近12万㎡，限高60米。指标规整、地块完整，是不折不扣的核心城区优质大盘。
但到了六月正式挂牌阶段，一切都变了。
这块地被精准拆分、精细调规。动作很小，却意味很深。
1、一分为二，化整为零
原地块拆成0013-1、0013-2两个独立宅地。西北侧的0013-1，占地2.31公顷，建面5.78万㎡；东南侧的0013-2，占地1.96公顷，建面4.9万㎡。
两块地同步下调容积率至2.5，同时各自配建4米宽街坊路。地块边界、独立性等，彻底理顺。
2、配套移位，复刻成熟经验
原本位于0013地块东北角的0011幼儿园地块，被整体挪至南侧街角。
这是一次稳妥的借鉴，对标的北京宸园的配套布局逻辑。
规避了北侧住宅临近幼教配套的噪音、人流干扰，最大化保证居住区的静谧度，把豪宅居住纯粹性做到极致。
3、限高上调，拉高产品上限
0013-1地块建筑限高，从原本60米，上调至80米。
微调的高度，既能做出高低错落的楼栋天际线，丰富产品层次，也给后期立面展示、采光视野、社区仪式感留足了空间。
很多人疑惑：好好一块完整热地，为什么要拆开来卖？
花姐认为，楼市所有的供地调整，本质都是跟着市场行情走的。
整块0013地块，比北京宸园的整体体量，还要大。后者由两宗地块组成，总建面10.11万㎡；而原生0013地块，建面多出近1.8万㎡。
如果一次性整体出让，对拿地房企来说，资金占压体量太大，后期去化周期太长。
主打刚需豪宅
一个绕不开的问题来了——0013-1地块，应该做什么样的产品呢？
酒仙桥现有两大豪宅的成交结构，就是它最好的产品说明书。
先看北京宸园。
全盘供应606套，整体去化96%，几乎卖空。
真正撑起流量和回款的，是143-145㎡、165㎡的主力户型，合计518套，去化率高达97%。
千万级改善，是北京宸园最稳固的基本盘。
而220-249㎡的大平层，仅88套，去化86%。体量少、库存稀缺，则是它溢价的天花板。
再看中海万吉玖序。
全盘370套，去化88.4%。它走的纯粹顶豪路线，户均面积达到210㎡。
168-215㎡中端大平层，去化最好，稳定在86%-92%；291-302㎡楼王产品，去化率95.5%，顶豪购买力足够坚挺；唯独372㎡超大整层，受众圈层极窄，去化相对乏力。
在结合朝阳紫京宸园、璞樾、融创壹号院、懋源騴橒臺等一众主城豪宅的产品规律，0013-1地块的产品答案，已非常清晰。
花姐咨询了一些开发商，认为0013-1地块应该把户型做小，不适合超级大平层，走最稳妥的中间溢价路线。
因此，0013-1地块预计规划约380套房，户均面积在150平米出头：
1、140㎡流量改善，占比52.6%，200套。
承接北京宸园、萬吉玖序外溢客户，锁定千万级核心购买力，保证开盘去化、夯实现金流，守住基本盘。
2、170㎡中大平层利润主力，占比31.6%，120套。
匹配板块最优去化面积段，精准对准朝阳置换改善群体，贡献项目核心溢价。
3、200㎡少量楼王标杆，占比15.8%，60套。
少量稀缺顶豪产品，拉高社区整体定位与均价，严控货量，杜绝库存积压。
虽然0013-1地块不临地铁、无河景资源，但2.5的容积率，在朝阳核心区新房里，已是第一梯队的低密水准。
结合地价推算，项目未来均价，大概率锁定在10.8-11.5万/㎡区间。
强迫方案推测
读懂了0013-1地块的供地逻辑和产品定位，它楼栋排布的逻辑，也就随之浮出水面。
这次优先出让0013-1地块，而非0013-2等其他地块，核心原因只有一个：
它是整片区域的中心锚点。
菱形地块，和宸园、玖序的地块形制高度相似。这种地形最大的优势，就是退线规整、遮挡可控、楼栋排布自由度极高，几乎不会出现无效土地、低效楼位。
0013-1地块的功底文件里，有一句极易被忽略的细节：
需与0013-2地块按同期建设项目考量，建设主体需配合签订协同建设协议。
简单地说，0013地块被拆分了，却不割裂，虽分开出让，但整体统筹开发。
这和纯独立拆分的中建智地瀛海地块完全不同，官方从一开始，就定好了整片片区的统一风貌、标高、界面。
结合0013-1地块的指标、退线要求、周边现状，完整强排方案可以锁定：
1、规划8栋住宅，纯板楼、一个单元设计，保证纯粹改善质感；
2、西南沿街排布3栋10-15层小高层，规避道路噪音，做社区前置缓冲；
3、社区核心位置排布2栋15层楼栋，作为主力改善产品楼位；
4、东北侧排布3栋15-22层中高层，利用拔高视野，做项目标杆产品；
5、人行主入口落地西北角，仪式感最强、动线最合理，规避沿街干扰。
整套排布方案下来，0013-1地块与南侧0013-2地块，以及西北侧0002地块，楼间距、视线、采光、动线完全区隔。
彼此毗邻，却互不干扰。
花姐点评：
酒仙桥的富人，已经被“收割”过一轮了。
截至目前，北京宸园卖出了583套，总成交107亿；中海万吉玖序卖出292套，成交68.66亿。
二者加一起，875位高净值客户，已经完成置业落地。0013地块高溢价卖地，他们大赚了一笔。
中海萬吉玖序剩余的70多套尾盘，也会加速去化。
将地块拆分分批、小体量精耕，这是酒仙桥豪宅板块下半场，十分清醒的供地策略。
皆大欢喜。
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