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春风得意马蹄疾。
在建发海晏开盘10天，取得好成绩——网签100套、总金额突破29亿元之后，建发房产再下一城。
6月24日，北京丰台区新宫板块NY-030（南区）-02居住地块，以底价20.8亿元成交。
拿地者北京兆兴房地产开发有限公司（简称“兆兴地产”），也是建发金茂观宸的项目公司，由中国金茂、建发房产和裕诚地产分别持股36%、35%和29%。
很明显，同一个公司在相邻地块拿地，后者必定是观宸二期。
一期所在的地块，即NY-030（南区）-01地块。
为了掩护一期顺利入市，丰台区刻意控制了供地节奏，将02地块挂牌延后了近7个月，刚好是一个楼盘从拿地到开盘的周期。
去年11月29日，建发房产以24.35亿元底价摘得01地块；今年3月14日，观宸拿到预售许可证。
截至6月24日，观宸一期网签169套，去化率25.28%，成交均价7.85万元/平米，总成交价16.27亿元，地价覆盖率66.82%。
这个成绩，放在丰台楼市，算是非常靓丽的。
如果按正常推进时间，观宸二期大概会在今年11月初开盘。届时，一期只剩100套左右在售。因而，从节奏上，一二期卖房交集不会太多。
但，这只是理论值。
当二期来临，有人难免会观望，是不是要等一等？
在昌平区，北京国贤府二期的售价（5.33万元/平米），比一期低了2371元/平米，且二期的产品比一期还升级了。
两者拿预售证的时间，相差了18个月。（详见《中建智地，一碗水端平》）
和北京国贤府不同，观宸二期的地块素质要高于一期。
未来，如何将观宸一、二期的水端平，是建发房产北京总经理华晓巍所要斟酌的。
为什么说观宸二期更佳？
故事还得从头讲起。
2024年8月20日，北京自规委上架了丰台新宫区域的NY-030（南区）地块。
它的出让规模5.39万㎡，容积率2.4，地上建筑规模12.93万㎡，起始价52亿元，楼面地价4.02万元/平米，销售指导价为8.3万元/㎡。
那个时间点，丰台楼市正处于冰点，新房供应量上万套，绝大部分楼盘成交低迷。这块地有点大，门槛太高。
一个月后的9月19日，北京自规委给NY-030（南区）地块按下了暂停键。
再过来一个月，它变成NY-030（南区）-01地块挂牌出让公告，土地面积3.04万㎡，地上建筑规模6.08万㎡，楼面地价4.04万元/平米，起始价为24.32亿元。
它就是观宸一期。
和第一次上架相比，有了4个变化：1、总价少了53%，面积缩水了44%；2、容积率从2.4降为2.0；3、地块北扩15米；4、街坊路由“一”字型，变“L”型。
但它有个容积率的隐形杀手，街坊路占地5121.44平米，占比六分之一，从而导致一期的实际容积率回到了2.4。
反观二期地块，没有街坊路，十分干净。
它占地2.59公顷，规划地上建筑面积5.18万㎡，容积率2.0，建筑控制高度45米（局部60米），楼面地价同样是4.02万元/㎡。
简而言之，二期用于盖房子的占地面积，比一期多了620平米，容积率也低了0.4。
这两个参数，直接令二期的楼间距要大于一期，且二期也不临大马路槐房西路，更为安静些。
仅从这个点看，二期的产品力会高于一期。
建发和金茂都是有追求的地产商，二期的品质一定是往上走的。
关键在于，随着观宸二期的到来，原本打算买一期的人，到底心里会想什么呢？
最后，花姐用两点，总结一下2025年上半年北京土拍情况：
1、2025年上半年成交22宗住宅地块，用地面积111.22万平米，规划建面220.76万平米，总成交金额995.48亿元。
2024年上半年成交21宗住宅地块，用地面积121.18万平米，规划建面237.3万平米，总成交金额732.36亿元。
从收金的角度上，2025年上半年同比去年，多了263.12亿元。
2、进入五、六月份，北京土拍市场有意拖慢节奏。截至6月24日，第五批土拍清单的8宗地，无一进入预申请阶段。
这意味着，它们即便抓紧上架，至少也要等到7月底，甚至8月初才可能竞拍。
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