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京城二环天坛旁的住宅地块，开抢了。
核心战报：
三大不可思议：
市场启示：
该地块并非一整片完整土地，而是由四幅子地块组成，沿祈年大街，呈南北排列，占地2.27公顷，建筑控制规模2.5万㎡，容积率仅1.1。
以东晓市街为界，北边0201、0202地块中间隔了条10米宽的胡同，南边0203和0204地块中间也有一条12米宽的规划道路。
具体来看下这四幅子地块的素质：
0201地块占地0.38公顷，规划建面0.7万平米，容积率1.84；
0203地块0.52公顷，规划建面0.7万平米，容积率1.34；
0204地块0.73公顷，规划建面0.85万平米，容积率1.17。
这三幅子地块，限高均为18米。
按照土拍文件中，规划地上建面2.5万平米，其中非住宅占地约30%，换算过来就是0.75万平米左右。
这样看来，最北面的0201地块，应为非住宅用地，建成写字楼或酒店的可能性最大。
但如此一来，给开发商增加了不小的“包袱”。
0203地块和0204地块，大概率做4-5层的大平层产品。
平层类产品面积段大概率200平米起步，如果以每套300平米计算，预计供应50来套房子。
02
最“特别”的0202地块，限高3.3米，容积率最低0.39，占地0.64公顷。
这样低密的好地块，很难不让开发商动起做别墅产品的念头。
据小道消息，“此前河北老板拍走的金鱼池地块，据说老板想搞个豪宅大别墅类的产品。原以为能搞定报规，方案都申报了，结果被打回来，没批过。”
可见，在二环内造别墅，并非易事。
此次祈年大街土拍文件中，也彻彻底底将这条路堵死了，它规定：
0202地块应严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护等要求进行建设，禁止通过高低配的方式建造别墅及私家庄园。
所以，这块地做四合院产品最为合适。
此外，它还隐约透露了两层信息，更加可以佐证外界关于四合院的猜想：
其一、整院售卖；
其二、4 号地块院落布局应与金台书院相呼应。
金台书院，又称状元府，是一座三进四合院，建筑共计六十四间。
业内人士猜测，它的四合院可能有两种形态：
1、类似金台书院，只有一座四合院，地上建面2500平米。
2、规划6套四合院，每套地上建面约400平米，但产权证只有一个。
这块地看似肥美诱人，实则对开发商的要求要求，既要开发商有深厚的老北京传统居住文化底蕴，还要具备打造现代顶豪的产品力。
相信在这片稀缺地段上，必定会诞生天价四合院。
按照金鱼池期房指导价15.1万/㎡反推，祈年大街四合院单套产品价格在6000千万 ，甚至到上亿都有可能。
中国人对于四合院还是有情结的。今年1月初，中海丰和叁號院1套784.35㎡的四合院，以5924.2万元成交，成交均价75530.59元/㎡。
但祈年大街0202地块也有一个小bug，北侧0201地块公建将对四合院产品的私密性有影响。
有业内人士打趣道，毕竟身价不菲的四合院大佬们，个个非富即贵，花几千万上亿买个四合院，还天天被北侧的商办瞅着。所以，最佳的方案是，既买四合院又买北侧商办。
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