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这几天，小杨先生一直在密切关注铂瑞的网签价格。
他是北京房山和知筑一期的业主，铂瑞是该项目二期，两个地块紧挨着。
截至7月10日早上10点，铂瑞累计网签17套，成交均价3.81万元/㎡；两天前仅网签5套时，均价为3.97万元/㎡。
虽说房价出现小幅浮动，小杨心里仍有几分宽慰。
至少从当前成交数据来看，铂瑞整体售价略高于一期。
和知筑一期自2024年10月开盘至今，所有成交房源里，只有楼王140-150㎡户型均价达到3.81万元/㎡，一期整体网签均价仅3.68万元/㎡。
站在北京城建地产的角度，铂瑞定价必然会高些，这是房企操盘最基础的逻辑。
铂瑞产品相比一期全方位升级，倘若定价反而更低，现有一期老业主势必会有强烈不满。
但，近期小杨又多了一重新顾虑：
铂瑞向南2.9公里处，房山良乡大学城0028、0029地块（下称“大学城地块”）已正式挂牌，8月11日将确定竞得房企。市场有传闻，该地块意向托底房企为央企电建地产。
这块新地块临近地铁站，地铁噪音影响更小，还自带规划商业配套，硬件优势突出。
直接的较量
铂瑞和大学城地块，算得上旗鼓相当的竞品，下面从四大维度对比分析：
1、交通：铂瑞更占优势，项目紧邻房山线广阳城站，该站点位于大学城地块所属良乡大学城站上游两站；
2、噪音：铂瑞存在明显短板，地铁线路沿项目东侧铺设，小区全程受轨道噪音影响；大学城地块与良乡大学城站之间隔着一座商业综合体，噪音干扰微弱；
3、配套：铂瑞周边有宣武医院、山姆会员店；大学城地块周边高校云集，自带地铁上盖商业。两个项目均可共享首创奥特莱斯、龙湖天街等大型商业资源，配套层面基本持平；
4、建面与容积率：铂瑞占地5.56公顷，规划总建面约9.59万㎡，其中住宅8.4万㎡，整体容积率1.8；大学城地块占地4.83公顷，规划总建面7.15万㎡，包含住宅5.63万㎡、商业1.52万㎡，基础容积率1.7。
单看基础容积率，大学城地块看似小幅占优。
但土拍文件注明，该地块纳入轨道微中心规划，容积率允许上浮10%，调整后两块地实际容积率差距极小。
除此之外，依据北京好房子相关政策，大学城地块限高45米，上限可放宽至60米，楼栋排布后能做到更大楼间距。
反观铂瑞建筑高度，北区最高34.5米，南区最高42米。
包袱是加分项
大学城地块最大亮点，是地块内配套自建商业。
站在房企开发算账的角度，商业配套属于资金包袱，但同时也是楼盘核心加分项。
地块北侧0028商业用地面积约1.52公顷，容积率1.0，建筑限高36米。
土拍文件对商业规划要求十分明确：
1、地块需落实轨道微中心一体化建设要求，预留空中连廊对接轨道站点，商业共享层标高与地铁站厅层齐平，可通过连廊直达房山线良乡大学城站B口；
2、地下车库需预留通道，衔接北侧绿带复合地下停车空间；
3、地块建筑、景观、公共设施统一一体化设计，兼顾城市风貌协调、全龄人群使用需求与空间品质；
4、鼓励在户外空间增设体育健身设施，室外景观与北侧带状绿地一体化打造。
这块地是标准地铁上盖商业。
反观铂瑞，原土拍规划中预留6500㎡地上商业，后期报规阶段全部调整为住宅。调整理由为项目周边已有成熟大型商业综合体，符合区域上位规划要求。
两相比较，大学城地块配建商业是硬性规划，落地无悬念。
三个产品参照系
大学城地块未来会打造何种户型产品？
有两个现成竞品可作参考：房山国贤府、和知筑一期。
1、房山国贤府
国贤府与大学城地块仅一路之隔，位于地块西侧，2023年3月取得预售证，合计供应692套房源，现已全部售罄。项目网签均价4.23万元/㎡，楼面价2.2万元/㎡，由12栋7-17层小高层组成，容积率2.5。
主力户型分为四类：85㎡共104套，占比15%；99-105㎡共381套，占比55%；127-142㎡共102套，占比14.7%；165㎡共105套，占比15.3%。
2、和知筑一期
和知筑一期总计576套房源，2024年10月开盘，目前已网签522套，整体成交均价3.68万元/㎡，楼面价1.8万元/㎡。项目北区容积率1.7，南区容积率2.1。
主力户型分为四类：85/87/92㎡共246套，占比42.7%；104/110/112㎡共172套，占比29.9%；122/127㎡共91套，占比15.8%；139/143㎡共67套，占比11.6%。
其中120-130㎡户型仍有30套未完成网签。
再看铂瑞房源配比：85/89㎡共449套，占比54%；104/108㎡共143套，占比18%；122㎡共115套，占比14%；140㎡共93套，占比11%。
综合上述项目数据，花姐给出大学城地块户型配比参考建议：主流户型定为97㎡南向三面宽三居，占比55%；110-120㎡户型占比30%；120-140㎡改善户型占比15%。
具体楼栋排布方案，可参照土拍文件中的强排示意图执行。（文中小杨先生为化名）
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