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7月10日，董事会刚通过”与住总地产50%:50%联手抢昌平东小口0002地块"议案。
7月22日董事会即反转取消该关联交易，改为独立或联合非关联方参与7月30日开拍的东小口二期。
董事长齐占峰换打法逻辑：①体系内抱团只是"账面减负"，住总资金同源城建集团、无外部增量，且双向协商拖慢快周转决策；②独立拿地可独享利润、全额并入上市公司报表，助力扭亏（2025年归母净亏4.13亿，2026上半年预亏5481-8179万）；③独立硬扛45亿地价款+100亿总投资金压力太大，最终更可能找外系国央企搭子（补高端产品短板+分摊风险），告别集团内部闭环合作。
一、东小口0002地块核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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出让时间 |
预申请至2026.7.27 17:00，正式开拍7.30 |
交易编号京土储预(昌)〔2026〕036号 |
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起始价 |
45亿元（预申请保证金2000万） |
裸算楼面3.26万/㎡，含配建后>3.3万/㎡ |
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用地规模 |
占地5.6378万㎡（约5.64ha），地上建面13.8127万㎡ |
R2二类居住用地，七通一平 |
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规划指标 |
容积率2.45，限高60米 |
比一期龙樾海序（2.8）略低，但扣12米街坊路后实际密度差缩小 |
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配建清单 |
社区用房500㎡+托老所800㎡+老年活动站250㎡+助残中心250㎡+开闭站300㎡+12米宽街坊路（竞得人实施养护） |
配建负担重于一期（一期仅社区用房） |
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总投资上限 |
地价款+后续开发≤100亿元 |
城建发展单方借款上限原定50亿（关联交易版） |
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地段 |
昌平东小口贺村中滩组团，距8/13号线霍营站+在建13B线东小口站约500-800米 |
北五环外，承接海淀/望京外溢 |
二、一期龙樾海序（参照锚点）
2025.10.30城建+铭嘉28.09亿底价摘牌，楼面约3.2万/㎡，占地3.13ha/建面8.78万㎡/容积率2.8/12栋907户/78-122㎡。
2026.5.16开盘，截至6月底网签668套（均价5.43-5.58万/㎡，金额约34.89亿），截至7月中网签711套、金额36.85亿，地价覆盖率131%，本金回正。
齐占峰全程把关产品定位，龙樾海序热销是城建敢重仓二期的直接底气。
三、12天拆伙时间线
7.10（第九届董事会39次）：通过50%:50%与住总地产合作议案，关联董事齐占峰/杨芝萍回避，5票赞成。
7.22（第九届董事会40次）：取消关联合作，改"独立或联合非关联方"参拍；同步取消原定临时股东会。
7.23：公告见报，距7.30开拍剩7天。
四、拆伙三重算盘
决策效率：住总同源城建集团，内部协商链条长、产品易趋同；独立拍板适配东小口快周转（户型赠送/调价/渠道一人定）。
财报修复：上市公司独享利润全额并表，对冲2025年亏4.13亿、2026上半年预亏5481-8179万的压力；龙樾系连片做厚可稳A股信心。
风险再平衡：100亿总投单方扛不住（经营现金流仅6.23亿/近五年新低），故"不找自家人、找外系国央企"——既能引增量资金、补高端改善产品短板，又规避关联交易瑕疵；代价是让渡股权与部分利润，可能退居"财务投资人+挂名大股东"。
结论：
城建发展东小口变卦是齐占峰”市场化外联"信号——放弃住总兄弟连，改走独立或外系国央企组队，用龙樾海序131%地价覆盖率的底气。
在100亿资金闸门与上市公司扭亏间找最优解。
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