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北京楼市出现一个“反常”现象。
最近，朝阳区有三个楼盘的报规图反馈意见，姗姗来迟。璞樾、紫京宸园和北熙区三期，反馈时间都超过150天以上。
尤其是黄杉木双子豪宅，皆已开盘上百天了。
这种先开盘、后补反馈意见的事儿，曾发生在北京宸园身上，拖延了190天。
十分巧合的是，璞樾、紫京宸园和北京宸园的大股东，都是兴鼎地产，由中建智地与朝阳城开，分别持股97%和3%。
它们，享受了“超常规”待遇。
北京楼盘开发，是有一套流程的：
第一步：公示报规图；第二步：公示7天接受公众意见；第三步：通告反馈意见；第四步：领取规划证；第五步：领域预售证。
这些步骤里，对通告反馈意见的时长，没作明确要求。
一旦没有要求，就有文章可做。
于是，北京楼市报规图反馈意见通告，形形色色。
自2024年以来，花姐跟踪了上百个北京新盘报规图，现将心得和大家一起来分享。
一、花样百出、17盘出图时间异常
在约100个新盘报规案例里，已公示反馈意见的，有72个。
它们的平均反馈时间为36天，30天以内有47个，最快的只有9天。
存在如下几个现象：
1、有5个盘已经出图，去年年底至今报规图的，属于正常状态，在等待通告反馈意见；
2、有4个盘异常。2025年8月出图的兴创置地的大兴经开区021/022地块、大兴城建的大兴西片区0007地块；2025年10月出图的兴创置地的义和庄052地块、西红门6030地块；
3、有13个盘拿地后，至今未出图。其中有5个地块异常：呼家楼9001、9002地块，中建智地太阳宫地块，鑫界金鱼池地块，城建长阳02、03地块，城建长沟地块。
二、反馈效率差异甚大：最长190天
1、反馈效率最低的10个楼盘
北京宸园190天、紫京宸园167天、璞樾166天、北熙区三期151天、北京润府145天、中铁建花语璟云81天、中海万吉玖序65天、中海丽金府63天、金茂璞逸丰宜57天、中海玉华玖章54天。
2、反馈效率最高的楼盘
9天：北京润园、龙湖宸翰、城建国誉颂、星悦时光；
10天：中海丽泽叁号院、懋源云纪；
11天：懋源骊橒臺、金隅花溪云锦、招商云璟揽阅；
13天：观宸二期、中海未来之境、北京隅西颂、中海长安源境一期，
3、没有反馈的已售楼盘
按距离公示报规图的天数排序：住总清樾府（645天）、中海翠湖玖章（643天）、北京隅东序（526天）、城建国誉燕园朗润（已领预售证、374天）、北京国贤府二期（360天）、中建臻源府（186天）、龙湖恩祥凌云颂（144天）。
花姐推测，这些楼盘大概率无视规则的存在，不会出反馈意见了。
它们之所以拖延，迟迟不出反馈意见，大多数是有难言之隐的，或是图纸上有不可言传的小秘密，等等。
没有通告反馈意见，规划证照拿，房子照卖，是谁给它们开了绿灯呢？
反观北京宸园，璞樾、紫京宸园，虽然也是反常规操作，但亡羊补牢，为时未晚。
这至少表明，它们对规则，是有敬畏心的。
三、黄杉木双子四大反馈意见解析
到底是什么原因，让黄杉木双子豪宅的反馈意见，耽搁了160多天？
从报规图的反馈意见看，数量不多：璞樾6条，紫京宸园7条，加一起区区13条而已。
花姐通读之后，绝大部分是寻常问题，答复起来没那么难。
下面，花姐挑四个重点问题，来解析下：
1、关于公示平面图表达问题
有关平面图表达的具体问题，反馈意见里没明说。
根据答复，花姐猜测，公众应该在质疑建筑间距、退线距离等问题。
从图纸上看，璞樾和紫京宸园的确没有画出建筑间距、退线距离，而且图纸非常不清晰。据说，是因为出现过大改。
不过，它们的图纸能挂出来，想必是符合北京报规图公示条件的。
在黄杉木双子之前，朝阳区的金茂满矅、保利朝观天珺和中海朝阳ONE，都是有先例的。
璞樾和紫京宸园，只不过是依葫芦画瓢。
如果大家想了解它们的间距情况，请阅读《北京地王豪宅，楼间距首度曝光》。
2、关于开敞阳台和设备平台封闭问题
璞樾和紫京宸园，有点背时，遇到了北京阳台尺度收紧的正常。
不仅原计划的花池没了，南向阳台进深从1.5米缩至1.2米。
这是内嵌式阳台。按照北京楼市常规的操作，以开敞阳台报规，赠送一半面积，待验收完毕后，再进行封闭成室内面积。
但，这种操作手法，经常被周边老盘和业主投诉，称其会影响房价。（详见《北京楼市，举报之风何时了》）
因此，很多开发商会借通过反馈意见之机，承诺开敞阳台和设备阳台不封闭使用。
璞樾和紫京宸园，概莫能外。
3、关于街坊路封闭问题
紫京宸园内，有一条南北走向的街坊路，宽11米，是花钱买的，计入容积率。
按照规定，街坊路属于城市道路的一部分，是需要开放的。
但在实际操作中，北京很多楼盘的街坊路，变着法子封闭起来。如：通州的缦云ONE，朝阳的金茂满矅、中海万吉玖序，等等。
紫京宸园将街坊路，变成了一条S形的樱花大道。
但，在反馈意见里，紫京宸园没有明确承诺：街坊路不封闭。
不仅如此，紫京宸园方面还对街坊路进行了描写：
"打造舒适宜居的生活街区，曲线的道路动线与园区园林边界结合，提升街坊路通行感受，更好的形成城市慢行系统"。
4、关于权益退线问题
按照拿地文件，黄杉木地块共规划了三个居住地块。
紫京宸园在南，璞樾居中，北面还有一块待上市之地、没有时间表。
2025年4月28日，中建智地+中国金茂+越秀地产+朝阳城发联合体，以126亿元底价，拿下紫京宸园、璞樾等地块。
由于紫京宸园和璞樾是兄弟，内部在权益退线上，处理得很得体，各有退让。
但为了璞樾北面是那块未上市之地，璞樾不得不做了大幅退让，退距在17米至50米之间。
因而，璞樾的实际容积率从2.8升至3.0以上，吃了个哑巴亏。
花姐简单测算了下，璞樾北面地块的建筑，几乎可以不用做退线处理。
这是北京规自委，对未上市居住地块的一种保护。
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