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3月12日，北京经济技术开发区亦庄新城1401-1地块进入预申请流程。
核心信息：
亦庄新城瀛海板块新推临铁宅地
起始价12.18亿元，预申请期3月12日-4月13日
关键变化：地块面积较前期预期“腰斩”上架
为什么面积“砍半”？
“腰斩”背后：
原规划可能为大体量综合地块
调整后拆分为小地块，降低总价，提高出让成功率
政府意图：在低迷市场，用“低总价、高流速”吸引房企
地段真相：
位于亦庄新城0802街区，属瀛海板块
标签：“临铁”（近已运营的亦庄线或8号线），但非“地铁上盖”
现状：城市界面半成熟，有配套但能级不高
定价逻辑：
起始价12.18亿，楼面价预计2.5-2.8万/㎡
对比亦庄核心区地价（3.5-4万/㎡），有30%+价差
信号：非核心区地价正回归理性
在去年第八轮供地清单中，1401地块就已亮相，当时是一整幅接近正方形的地块。占地5.4公顷，规划地上建面13.5万㎡。
进入到用地预申请阶段，拆成了南北两幅，降低开发压力。
两幅地规模相当：北侧1号地占地约2.59公顷，南侧2号地2.82公顷。
容积率均为2.0，限高60米，绿地率30%。
率先被激活的是北侧1号地块，规划地上建面5.18万㎡。
朝向沿道路略向西侧倾斜，角度不大，整体来看是一块颇为方正的地形，东西长而南北短，面宽资源优秀。
出让文件中明确提到，打造“亦庄好房子”模式，鼓励依据“好房子”技术要点提升住宅项目品质。 
在项目建设规划方面，要求场地竖向设计应按照用地红线内外高程自然接顺的原则进行设计。
并明确提出，地块内部应形成环路，双向组织交通路面宽度应不小于7米，单向组织交通路面宽度应不小于5 米。
消防车辆转弯半径应满足《建筑设计防火规范》有关要求，结合开发区实际情况，转弯半径不应小于12米。
同时，内部道路应按照人车分离原则组织交通，确保机动车和行人交通组织安全顺畅。
地块位于大兴区瀛海镇，五环至六环之间，东侧隔着一片规划商业就是地铁8号线瀛海站。
周边有瀛海环宇坊、瀛海公园、兴海休闲公园等，生活配套较完善。
最近的次新盘是南边的中海寰宇时代，2019年入市，网签均价约5.2万元/㎡。
“好房子”新规后，亦庄共有两个项目入市，分别是招商序和北京润府二期，一个在河西，一个在北神树，距离都比较远。
瀛海片区首次出现新规盘，预计会吸引一部分置换客群的关注。
亦庄扩容把瀛海纳入，定位综合配套服务区，未来这里将聚集人口27.4万。
去年7月份，0802-1401地块的规划综合实施方案进行了公示，期间收到公众反馈意见共计10件，主要涉及地块用地周边规划、用地功能及居住建设影响等三方面问题。
在采信意见中提到，地块周边已统筹布局公园绿地、综合医院、学校等公共服务设施，充分兼顾居民生活、就医、就学等多样化需求。东侧商业用地将统筹考虑与地铁站间连通方案。
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