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前几天，中铁工投请了几波大V，为北京顺义新盘造势。
同步释放出了两个信息：
1、案名：青云国樾；2、四张外立面效果图。
它的案名，倒是挺震撼的。
青云，出自自唐代王勃《滕王阁序》名句：“穷且益坚，不坠青云之志”，强调在逆境中坚守理想的精神。
这家央企，初入地产赛道，就怀揣着青云之志，花姐十分佩服。它是中铁股份旗下的全资子公司，主营业务是水务环保与基建领域。
4月17日，青云国樾领取了规划证，并更新了一版报规图。
两个半月前，中铁工投以28.1亿元底价，摘得新国展03、04、05地块，住宅部分楼面价约3万元/㎡。
青云国樾的开发速度，快得出奇。甚至比那些著名的地产商，还更懂“高周转”。
规划证到手的它，随即正式公布了主要户型图。
这表明，中铁工投董事长张学军的前期准备工作，做得真好。
铁工投的小庆幸
对于公众的反馈意见，中铁工投拿出了央企该有的态度。
它发出的反馈意见通告，是盖章版的，落款时间：2026年4月10日。
这种做法，在北京楼市仅见。
公众对青云国樾关心的，主要涉及四个方面问题：1、对北侧住宅楼的日照影响；2、阳台封闭；3、建筑高度；4、机械车位。
先聊聊它的日照问题，设计师不可能犯低级错误，所以一定是过关的。
更何况，青云国樾的设计单位，是大名鼎鼎的维拓时代——收费641.7万元，老板叫孙祥恕。
这一点，北侧的满庭芳嘉园和枫泉花园的业主们，不用担心。
对于中铁工投而言，十分庆幸这两个老盘，第一排建筑是商业楼。
否则，花姐估计，中铁工投不敢拿这块地了。
车位紧张探源
青云国樾的车位，比较紧张。
新报图纸，详细披露了它的车位构成：总机动车位946辆，地上68辆，地下878辆。
其中，地下车位分四类：普通车位153辆，充电桩车位380辆，无障碍车位10辆，机械车位336辆。
机械车位，正是被群众所关心的，占总车位的38.3%。
为什么要设这么多的机械车位？
青云国樾地下只有一层，高6.3米，机械车位节省空间，比再挖负二层要省许多钱。
此外，青云国樾地上设有68个车位，待交付之后，大概率会变成绿地。
整体上看，青云国樾的停车位比较稀缺。
幸好，青云国樾把东西地块的地下连通了，省去了两个车库出入口，否则，车位更紧张了。
在北京，这种设地上停车位的楼盘还有：
住总青年ONE、金茂满曜、朝棠揽阅、长安华曦府金安、城建龙樾海序、中海玖树满和、方程国贤府、北京建工花乡项目等。
它们的小区，不可能人车不分流。
配电室入地确定
青云国樾的新图纸，还披露了一个重要信息：
有关配电室的去向。
东西两个地块，在地下一层，各设了一个配电室，共计555平米。
不仅如此，它还把100平米的便民菜店、50平米的便利店和快递服务站，也设在地下了。
对比昌平的龙樾海序，青云国樾直接标出了配电室的去向，没有含糊其辞。
去年12月1日，《北京市居住公共服务设施配置指标》、《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》(京政发[2025]25号)开始实施。
里面的配置指标提到：落实防涝风险评估及防控措施，经相关部门审查同意后，配电室可在地下一层设置。
龙樾海序成了第一个吃螃蟹者。后来，方程国贤府、北京建工花乡项目、青云国樾、北投置业等，纷纷跟进。
配电室入地，为青云国樾带来的好处有：
1、增加了可售住宅面积的货值，至少可以多出五、六套住宅的的货值，约3000万元；
2、让楼栋更好排列，减少了不利因素。
对于青云国樾详细披露配电室信息，花姐为之点赞。
部分楼栋层高3.1米
对比青云国樾两版图纸，第一版真的太潦草了。
潦草到，没有门头高度，没有人防出入口高度，没有建筑高度，没有消防高度，没有室内外标高，只有最高点高度。
新图纸，把一些“高度”补了。
但，建筑高度没有明说。却补了北面的檐口高度、室内标高、绝对标高等。
虽说图纸上标出了最高点，那是首都机场对周边建筑高度的设计要求，并非用它来计算层高的。
这种做法，曾在昌平的住总清樾府、海淀的保利熙瑞出现过。
有关青云国樾的层高，花姐是这么推测的：
层高3.1米的楼栋是：西区的3#、6#和8#，东区的4#、5#和6#，其余楼栋的层高为3米。
承诺不封闭阳台
青云国樾的赠送面积情况，既清楚，又模糊。
第一版图纸上，丝毫没有阳台和设备平台等画线。
大家猜测它有内嵌式阳台和防火挑檐，完全是通过那张外立面图。
这种图纸披露手法，不太规范。
新版图纸和官方户型图的发布，青云国樾的赠送手法，也就正式亮相了。
1、南向。每款户型是通面阳台，由内嵌式阳台+防火挑檐组合，进深1.5米至1.8米不等；
2、北向。设备平台+防火挑檐组合，进深0.75米到1.65米不等。
这些赠送面积，会封闭吗？
群众的眼睛，一直在盯着。
中铁工投那份盖章的通告，白纸黑字的写道：“本项目开敞阳台、设备平台、防火挑檐均按规划许可进行建设，不可封闭。”
这就是证据。
"刚需+改善"产品组合
当青云国樾的赠送手法确定后，户型面积就基本确定了。
它正式公布的4款户型为：79平米、92平米、108平、120平米；另外，还有两款约128平、139平户型图，未公布。
其中，79平米110户，92平米214户，108平米151户，120平米228户，128平20户，139平米80户。
从户型配比看，青云国樾由刚需与改善产品组合。而西北面的保利星宸和熙，定位为纯改善。
星宸和熙2024年7月开盘，总供应270套，成交均价约5.8万元/平。
它三种户型面积：100-110平米56套、110-120平米40套、120-130平米108套、140-150平米66套。
这两个盘的定位，是有差异的。
花姐预测，青云国樾的售价，大概在5.8万元/平米左右。
中铁工投开发领域的处女作，就有2.8万元/平米的缝差，利润还是不错的。
不过，有分析人士指出，青云国樾西南角的0005酒店地块，直接拉高0003、0004住宅的拿地成本，经营楼面价已逼近乃至超过了4.68万元/平米。另需考虑文旅酒店的长期持有成本，固定资产折旧费、摊销等，实际经营楼面价已远远地超出了5万元/平米。
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