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5月7日 —— 北京楼市“百亿俱乐部”再添新军。
中建系通州大盘中建运河玖院凭借4月单月6.69亿元的网签额，不仅稳坐通州区销冠，更将其累计销售额推升至101.43亿元。
操盘手刘琨借此正式跻身北京地产圈顶级操盘序列，该项目也成为2025年新开盘项目中唯一突破百亿销售额的单盘。
一、 4月战绩：通州“印钞机”持续输出
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核心指标 |
数据表现 |
市场地位 |
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单月网签金额 |
6.69亿元 |
全市第8，通州区第1 |
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单月网签套数 |
72套 |
流量型销冠 |
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成交面积 |
1.06万㎡ |
户均约147㎡，纯改善社区 |
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成交均价 |
6.3万元/㎡ |
副中心价格标杆 |
二、 百亿账单：地价覆盖率达135%，去化近九成
自2025年9月开盘以来，运河玖院展现了惊人的资金回笼效率，财务模型极其健康：
累计业绩：截至2026年4月底，项目累计网签金额101.43亿元，网签套数1255套（取证1480套），去化率约85%（近九成）。
财务安全垫：项目地块由中建玖合于2025年6月以74.91亿元底价摘得。目前地价覆盖率已达135%，意味着销售额已远超土地成本，现金流压力极小。
价格韧性：整体成交均价6.19万元/㎡，其中200㎡以上大户型均价超6.6万元/㎡，临河前排房源预售价甚至达8万+，证明了副中心改善客群对高品质大宅的支付意愿。
三、 产品与操盘逻辑：刚改+顶改双轮驱动
产品矩阵：项目以潞滨二街为界分两期开发，精准覆盖两类客群：
一期（2025.9开盘）：838套，含90-126㎡刚改及150-250㎡大平层。
二期（2025.12开盘）：642套，增加90㎡刚需小户型引流，保留150-215㎡改善户型，取消260㎡顶配以加速周转。
操盘策略：刘琨团队采用“小户型跑量、大户型溢价”的打法。临河地块主打高端改善（单价8万+），不临河地块主打功能性小三居，实现了流速与利润的平衡。
行业信号：在通州副中心供应集中的背景下，运河玖院的成功验证了“超级大盘+强产品力+灵活定价”模式的有效性。刘琨的百亿战绩也为行业提供了“高地价项目通过高周转实现资金安全”的参考样本。
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