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近日，中建智地在怀柔新城6001地块落子“国贤府”系纯洋房社区。
容积率仅1.4，主力105-220㎡（大户型占比近40%），预计复制隔壁建工·嘉棠澐玺的”南向双阳台+通面宽花池+北向设备平台"高赠送体系，得房率有望突破100%。
楼面价1.69万/㎡（较嘉棠澐玺略高），依托前序项目去化验证，定价权与流速预期乐观。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
2026年4月28日，总价7.56亿元（溢价2.44%），楼面约1.69万/㎡ |
嘉棠澐玺楼面约1.65万/㎡ |
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规划规模 |
占地约3.2公顷，地上建面4.47万㎡，容积率1.4，限高30-36米 |
10栋6-11F洋房，366户，层高3米+ |
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户型分布 |
105㎡（132套/南排）、135㎡（106套）、145㎡（68套）、165㎡（40套/楼王西侧）、220㎡（20套/楼王东侧） |
140㎡以上大户型占比≈38% |
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产品对标 |
南向通面宽阳台+景观花池（全赠/半赠）+北向设备平台全赠+L型飘窗 |
参照建工嘉棠澐玺（使用率>100%） |
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地段配套 |
距怀柔区政府1公里，西临怀柔水库，东临城市森林公园 |
配0.8公顷公园绿地+0.38公顷公服待定 |
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竞品参照 |
建工·嘉棠澐玺（224套，均价3.94万/㎡，售罄，地价覆盖率231%） |
已验证怀柔改善客买单能力 |
二、产品深度解析
1. 赠送体系预判——嘉棠澐玺同款"双阳台"
出让文件明确鼓励按"好房子"政策提升得房率。预计沿用：①南向通面宽内嵌阳台（半赠）+外接通面宽花池（不计容，可改造）；②北向全赠设备平台；③端户加270°转角飘窗。105㎡起步实现南向三面宽，220㎡楼王做端厅全景舱。
总平图未标阳台属"报规谨慎"常态，非无赠送。
2. 社区规划——中式低密+局部架空
10栋正南北向，四周贴红线建争取最大楼间距与中央园林（5#楼南北侧集中绿地+山石水系）。
仅2#楼首层架空做邻里共享空间，东南侧设中式飞檐大门；无下沉庭院（体量限制）。
楼王5#楼（居中）：西侧两单元165㎡，东侧单元220㎡。
3. 定价逻辑
嘉棠澐玺成交3.94万/㎡，新盘楼面贵400元/㎡但产品（层高、大户型占比）升级，预计售价4.1-4.3万/㎡，如定价贴近竞品将有较强去化保障。
三、适合人群与风险
适合：怀柔地缘终极改善（科学城/影视基地/政府工作人员）、北京主城退休度假客，预算430-950万。
风险：远郊流动性弱于城区；西侧紧邻怀柔水库生态红线，北侧有未定指标的0.38公顷公服用地，需关注后期是否有影响。
结论：
中建智地怀柔新盘是”国贤府"系向远郊低密的延伸。
对怀柔本地高净值家庭，它是目前唯一可等的1.4低密大平层新盘；
若追求资产高流动性，建议对比朝阳/海淀核心区二手房。
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