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6月23日，招商蛇口历经173轮激战以10.217亿元、溢价率21%拿下通州九棵树6016地块（与中海玖树满和一街之隔）。
折合住宅楼面价约3.03万元/㎡（含配建后约3.15万/㎡）。
这是招商在北京时隔一年多首宗新增土储，精准卡位中海玖树满和尾盘期，可借助地下预留连通条件形成双盘联动，巩固其在通州”每三套成交一套是招商”的市场地位。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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成交信息 |
总价10.217亿元，溢价率21%，173轮举牌 |
5家参拍（中海/招商/保利/建发/绿城） |
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楼面价 |
住宅约3.03万/㎡，含配建后约3.15万/㎡ |
中海玖树满和楼面2.29万/㎡ |
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规划指标 |
占地2.11公顷，地上建面3.38万㎡，容积率1.6，限高45米 |
配建1000㎡社区中心+300㎡配电室 |
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产品预判 |
洋房+小高层（6-11F为主），主力90-130㎡三至四居 |
沿九棵树中路退线20米不得建永久建筑 |
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竞品参照 |
中海玖树满和（578套/网签540套/均价5.1万/㎡，3个月清盘） |
地下预留连通条件（同主体可启用） |
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招商通州业绩 |
璀璨公元+云璟揽阅+朝棠揽阅累计网签近1400套，占通州同期约1/3 |
断供1年多后补仓 |
二、关键要点解析
拿地决心：挂牌当日（5月18日）即发施工监理招标，现场与中海、国贸等硬拼至溢价21%，打破近期核心区外溢地块底价常态。
"孪生地块"联动：6016与中海6017仅隔街坊路，早期文件预留地下连通——若招商后续独立开发可享连通红利（地下车库互通、商业互补）；中海玖树满和已尾盘，招商新盘可承接其外溢及重复到访客户。
容积率真相：名义1.6因西侧退线20米"牺牲可建面积换园林"，剔除退线后有效密度接近中海2.2，但小区内部绿化率更高、楼间距更宽。
通州地位：招商在通州已建立强品牌认知，新盘有望延续朝棠揽阅客群基础，定价参考玖树满和（5-5.3万/㎡）。
三、购房建议
适合CBD/通州副中心通勤刚需首改（预算450-650万），看重八通线九棵树站步行距离+通州成熟配套+招商品牌口碑。关注最终是否兑现地下连通中海社区及首开价格。
结论：
九棵树地块是招商蛇口重返北京公开市场的关键一子——溢价21%拿地印证其对通州流量的信心。
对买家，是与中海玖树满和为邻的下一个通州流量盘，值得跟踪。
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