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2026年上半年，招商蛇口在北京土拍呈现”广撒网招标+核心处谨慎出手”特征。
对瀛海、东坝、万泉寺、太平桥等6宗地提前发招标计划，实际仅参与通州九棵树并173轮激战溢价21%摘牌（10.22亿），其余均弃拍或陪跑。
断供拿地超一年后，6月24日对大兴新城黄村站宅地（7月22日出让，起始价7.2亿，楼面约2万/㎡）发布招标计划，开启下半年精准补仓。
一、核心数据：上半年参拍与拿地
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指标 |
数据 |
备注 |
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上半年成交宅地 |
北京共成交14宗 |
招商对其中7宗提前发招标计划 |
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实际参拍/拿地 |
参拍通州九棵树6016地块（5家竞标），其余弃拍或仅陪跑 |
太平桥举牌个位数后退场；东坝/万泉寺/瀛海未举牌 |
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九棵树地块 |
总价10.217亿元，溢价率21%（173轮），楼面约3.03万/㎡（含配建后约3.15万/㎡） |
打破一年拿地空窗，上半年唯一新增土储 |
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最近一次动作 |
2026.6.24 招泰房地产（招商蛇口北京公司常务副总符申超任法人）发大兴黄村站0209地块施工监理招标（估算13.6亿） |
地块7.22出让，起始价7.2亿，建面3.6万㎡，容积率1.8 |
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北京土储现状 |
在售8盘剩余货值超百亿，但自2025.4拿通州朝棠揽阅后空窗超1年 |
补仓迫切但挑剔 |
二、关键地块——大兴黄村站0209宅地
指标：占地约2万㎡，地上建面3.6万㎡，容积率1.8，限高60米，纯R2宅地。
起始价/楼面：7.2亿元，楼面约2万/㎡（含配建后略高）。
特殊条件：①地下与4号线大兴火车站口连通（同步设计施工验收，京投/京港地铁确认）；②临京开高速/高铁首排原则上不建住宅，确需建须纳入隔声设计。
地段：大兴林校路街道（五至六环间），紧邻4号线大兴火车站，距大悦春风里1.3公里，周边晓月和风/沐春墅/雍合府等次新二手房。
三、策略解读
"先发招标=尽调完毕、举牌=算账过线"：招标计划是前置研判动作，非承诺拿地；仅当地块符合"去化确定性强+利润空间可算"才真出手（如九棵树——与中海玖树满和相邻可承接流量、楼面可控）。
补仓方向：偏好成熟区临铁刚需/刚改盘（通州九棵树、大兴黄村），回避核心区高溢价豪宅地块（万泉寺/太平桥）及远郊无地铁大盘。
主体：招泰房地产（原招商蛇口济南公司，2025.9更名，符申超任法人）统一作为北京新增宅地招标主体。
四、购房提示
若招商摘得大兴黄村地块，预计打造90-130㎡三至四居刚改盘，定价参考周边（晓月和风二手约4.5-5万/㎡，新房指导价6.6万但可下浮），适合4号线通勤首置首改（预算350-550万）。关注7月22日土拍结果。
结论：
招商蛇口在北京采取”广撒网研判+少而精出手"策略，九棵树破局后黄村站地块是下半年首个补仓目标。
对匹配客群，黄村站若由招商摘牌将成大兴核心区值得等的新房选项。
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