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中建智地在怀柔老城核心（距区政府1公里）落子”国贤府"系洋房社区，容积率仅1.4，面积段100-188㎡（含60套188㎡大平层楼王），是怀柔首次出现大面积改善新品。
依托建工·嘉棠澐玺已验证的改善需求（楼面1.65万/㎡、成交3.94万/㎡售罄）。
中建智地以溢价2.44%（7.56亿）拿地，赌怀柔科学城高知客群置换需求，北低南高排布+首层架空泛会所延续国贤府基因。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
2026.4.28摘牌，总价7.56亿元（溢价2.44%），楼面约1.69万/㎡ |
北京兴澜房地产（中建智地100%持股，樊飞军任法人，张梦灿任项目总） |
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规划规模 |
占地约3.2ha，地上建面4.47万㎡，容积率1.4，限高30-36米 |
10栋6-11F洋房，366户，层高3米 |
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户型分布 |
100㎡三居(3#/6#)×132套 / 118㎡四居(1#/2#/9#/10#)×148套 / 138㎡四居(4#/7#/8#)×50套 / 158㎡+188㎡楼王(5#)×36套(各18套) |
188㎡仅60套集中5#楼王 |
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竞品参照 |
建工·嘉棠澐玺（224套/80-140㎡/楼面1.65万/㎡/成交3.94万/㎡已售罄） |
同板块已验证需求 |
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地段 |
怀柔龙山街道，西侧临怀柔水库，东临城市森林公园，距怀柔区政府约1公里 |
配0.8ha公园绿地+0.38ha公服（待定指标） |
二、规划与产品要点
北低南高排布：北侧4#/7#被迫做6层（保北侧府前东街9号院日照），南侧适当拔高；1#楼10层遮挡东侧老建筑；9#/10#对5#楼王西端户有视野遮挡，选房需核实5#西端户日照及视野。
首层架空：2#楼首层架空做泛会所（国贤府系标配），运营主体为物业或业主共管。
四重生态：内中央园林+外市政绿地+城市森林公园+怀柔水库视廊。
赠送预期：参照嘉棠澐玺打法——南向通面宽阳台（半赠）+花池+北向设备平台全赠+L型飘窗，得房率预计93%-98%。
三、市场逻辑与风险
为什么敢做188㎡远郊大平层？：怀柔CBD（区政府/科学城/万达）长期缺纯低密大面宽产品，本地高知/企业主置换需求真实存在但供给空白；嘉棠澐玺小面积去化验证客群基数。
风险：100㎡刚需三居与188㎡大平层混居或带来圈层差异摩擦；188㎡仅60套去化慢影响现金流；南侧退线11米（满足东关一区日照）若周边未来有新建筑可能压缩南排日照。
四、购房建议
适合怀柔地缘终极改善（科学城高管/政府人员/本地企业家），预算400-900万。100/118㎡适合首改，138㎡以上适合置换。若关注188㎡楼王，建议等5#楼价格公示并确认西端户视野无实质遮挡。
结论：
怀柔国贤府是中建智地”国贤府系"向远郊低密下沉的样本——用1.4容积率+大平层补全怀柔改善市场空白。
对匹配本地高净值家庭，是怀柔老城目前唯一可等的低密大面宽新盘。
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