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朝阳南磨房乡广渠路城中村改造0409-10纯宅地正式挂牌。
起始价70.5亿元为2026年北京单宗最高，折合楼面约6.83万/㎡（比懋源松榆里成交楼面贵约6000元），8月4日出让。
紧邻东四环及地铁7/28号线大郊亭站换乘，容积率2.8限高80米可做"大高板"豪宅；出让文件附带考古保函（2026年6月已完成勘探、正发掘），东侧09地块预留地下连通28号线及约2000㎡整体持有商业；硬伤是东侧紧邻四环主路噪音需强化隔声设计。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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起始价/出让 |
总价70.5亿元，保证金未披露，8月4日15:00截止 |
预申请6.29激活→6.30转正，年内最高起拍价宅地 |
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用地/建面 |
占地36,847.62㎡，地上建面103,173.33㎡，容积率2.8，限高80米 |
纯R2住宅，无配建公服（街坊路计入容积率） |
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楼面价（估算） |
约6.83万/㎡ |
懋源松榆里成交楼面约6.21万/㎡ |
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交通/位置 |
劲松街道（南磨房乡），西大望路×广渠路东南角，距7号线/28号线大郊亭站约200米，东临东四环 |
北2公里=CBD核心；周边珠江帝景/广渠金茂府/懋源騴橒臺 |
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地铁一体化 |
东侧0409-09地块地下建面约2000㎡（整体持有不可分拆，经朝阳区政府批准可整体转），须与28号线大郊亭站出入口风亭一体化设计，设地下连通通道 |
同期实施 |
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街坊路 |
西侧15米宽街坊路计入基底，开发商建并养护开放 |
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文保要求 |
附北京市考古研究院考古保函——0409-10-01及街坊二路-01已完成勘探（发掘面积303㎡+138㎡），正进行考古发掘 |
不影响正常出让流程 |
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噪音提示 |
文件明确东侧交通噪声预测超标，须采取被动隔声（隔声窗/屏障）保证室内≤昼55dB(A)/夜45dB(A) |
建议优选西侧单元或高区 |
二、关键出让条件
28号线TOD捆绑：不是简单临近地铁，要求与东侧09地块地下商业及28号线大郊亭站出入口风亭一体化设计施工，做真正地铁直连豪宅。28号线（CBD线）预计分段开通。
考古保函已出：2026年6月完成勘探、正发掘，出具保函承诺配合后续工作——说明地块无重大遗址阻滞出让，但开发期需配合考古单位。
噪音强制条款：因临四环/地铁地面段，开发商须在工程证阶段落实隔声设计，低区房源验收含噪音检测。
三、市场信号与购房提示
70.5亿起拍门槛基本锁定央企/大型国企联合体（中海/华润+首开/保利+城建等），民企单独拿地概率极低。若底价成交未来售价预期11-13万/㎡，对标合生缦云/融创壹号院。
适合CBD/大望路企业主高管、预算2000-4000万+终极改善，看重四环内TOD+大高板视野+成熟圈层。对四环噪音极敏感者建议优先西侧单元或高区，并关注隔声窗参数。
结论：
广渠路0409-10是2026年北京土拍”王炸"——年内最高起拍、四环内TOD豪宅胚子、附考古保函扫清出让障碍。
对顶豪客群是广渠金茂府/珠江帝景换代机会；对行业，检验核心区顶豪地块热度。
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