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招商蛇口2026年7月22日以底价7.2亿元摘得大兴新城东组团DX00-0201-0209地块（唯一报名方）。
楼面约2.0万/㎡，较2.3公里外绿城朗月和风（2.3万/㎡）低约3000元、较绿城晓月和风历史楼面低约1万。
项目将落地“揽阅系”洋房/小高层产品，紧邻地铁4号线黄村火车站（约500米）并要求地下空间与地铁口一体化连通，同步预留S6线接驳，是典型的防守型TOD补仓。
代价是地块被京九铁路、京雄城际、京开高速、4号线地面段多向夹击，首排禁建住宅+强制隔声屏障，可售纯住宅建面约3.14万㎡（扣4600㎡配建），强排难度高。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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成交信息 |
2026.7.22底价7.2亿元，溢价0%，楼面20006元/㎡（约2.0万/㎡） |
北京下半年首宗成交宅地，唯一报名 |
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用地规模 |
占地19994.473㎡，地上建面35990.051㎡ |
R2纯居住用地 |
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规划指标 |
容积率1.8，限高60米，绿地率30% |
可混搭10-15F小高层+洋房，户均估100㎡→约314套 |
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可售住宅 |
扣配建后纯可售约3.14万㎡ |
配建公服2600㎡（无偿移交）+商业2000㎡（可地下） |
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拿地主体 |
北京招融房地产开发有限公司（2026.7.6成立，注册资本20亿，招商局地产北京100%持股） |
法人李昂（招商北京副总），总经理符申超 |
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招标前置 |
6.24招泰公司首发→7.8招融公司换壳重发，投资估算13.6亿元，招标公告顺延至8.17 |
“先发招标计划”锁定意向打法 |
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竞品参照 |
绿城晓月和风（楼面约3万/成交5.16-5.75万/已交付）、绿城朗月和风（楼面2.3万/未入市），均距2.3公里 |
传闻招商绿城探讨交叉参股未落地 |
二、关键约束条件
TOD一体化：地下空间须与4号线黄村火车站出入口同步设计/施工/验收，路由标高需京投+京港地铁书面确认；预留南侧S6线接驳条件。
降噪硬杠：临近京九铁路（西约110米）、京雄城际大兴站（南约260米）、京开高速、4号线地面段——首排原则不建住宅，确需建设须把防护距离+隔声屏障写入工程规划许可，首排大概率让位公服/商业。
配建清单：老年活动场站300㎡+助残中心300㎡+室内体育1000㎡+社区文化1000㎡（均地上无偿移交）；商业服务2000㎡（1000地上+1000可地下，含能源站/通信机房/电视机房/燃气调压柜等）。
三、操盘背景与定位
招商蛇口2026上半年对丰台太平桥/万泉寺/东坝/瀛海等6宗地发招标计划但多弃权，6.23通州九棵树173轮举牌、溢价20.95%、10.217亿夺地后，黄村0209是年内北京第二子（合计耗资17.42亿），属“高调看地、谨慎举牌、底价捡漏”策略延续。
黄村老城1.8低密近五年断档，地铁零距离+大悦春风里/广安门南区/大兴一中成熟配套，承接丰台科技园/丽泽/金融街通勤外溢与大兴地缘改善；揽阅系（参考通州云璟揽阅、九棵树6016）预计做南向阳台+设备平台高赠送，但首排货值受铁路挤压。
四、购买提示
适合大兴黄村地缘改善+丽泽/丰台科技园南向通勤（预算300-500万），看重4号线零距离TOD+1.8容积率+揽阅系产品力。硬伤是西/南双侧铁路与高速噪音、首排无住宅导致楼栋排布受限、纯可售仅300余套，签约前需实地测隔声屏效果与首层采光。
结论：
黄村0209是招商用2万楼面+底价换来的“地铁口低密盘”，TOD红利真实但铁路噪音与配建吃掉部分货值。
揽阅系落地后定价若控制在4.3-4.8万/㎡将与绿城双盘形成黄村三角竞合。
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