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7月31日，东三环松榆里顶豪懋源騴橒臺（备案名橒颂雅园）开盘，至8月4日（第5天）住建委首批网签仅4套、596.58㎡，网签均价10.13万/㎡。
而其取证拟售均价约13.37万/㎡（这4套拟售均价13.09万/㎡），实际成交较备案折让约22.5%。
此前官宣”7月首开认购21亿”含渠道累计认购口径，真实网签转化极慢，印证东三环10万+顶豪去化靠长周期圈层、非首开脉冲；
楼面6.21万/㎡下10.13万实收仍有毛利，但3000万+楼王去化存疑。
一、首批网签核心数据（8.4披露）
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维度 |
数据 |
备注 |
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网签套数 |
4套 |
开盘第5天累计 |
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网签面积 |
596.58㎡ |
套均约149.15㎡ |
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网签均价 |
10.13万/㎡ |
实收口径 |
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对应拟售均价 |
13.09万/㎡ |
这4套备案价 |
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折扣幅度 |
约22.5%（13.09→10.13） |
开盘优惠力度不小 |
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楼栋分布 |
1#（2套，约156㎡）、7#（1套，约158㎡）、10#（1套，约127㎡） |
非楼王栋 |
二、项目基底（沿用前稿核对）
拿地：2025.11.25懋源控股50.24亿摘松榆里0410-0001，溢价18.2%，楼面6.21万/㎡。
规划：占地2.8875ha，地上建面约8.1万㎡，容积率2.8，13栋（6-21F），全盘499户；首批取证11栋（除6#/8#）456套，取证货值102.24亿，整体拟售13.37万/㎡。
户型：129/134/157/178/217/234㎡，四居起步；4#/5#楼王顶层破15万/㎡（最高15.58万），单套3000-3600万。
产品：双下沉庭院（北京首例出让文件详定）、东大门近50米/北大门70米宽、三面赠送（得房率约78%-83%）、臺系5.0。
节点：2026.6.15取证→7.31开盘→2028末-2029精装交付。
三、"21亿认购"与"4套网签"的反差
7月初官宣首开月认购21亿（按2200万/套≈95套认购，实际成交口径130-170套），含全城中介分销累计认筹，非网签、非首开当日转化。
8.4网签4套/10.13万均价，相当于5天转化率<1%（4/456），实收均价较备案砍掉约2.96万/㎡。
参照：顺义懋源骊橒臺首月网签31套后放缓；东三环千万级客群决策周期3-6个月属正常，但"首开爆款"叙事被网签数据证伪。
四、盈利安全垫
楼面6.21万 + 建安/精装（1-1.2万）/财务/营销 ≈ 总成本7.5-8万/㎡。
实收10.13万/㎡ → 单方毛利约2.1-2.6万，毛利率20%-25%，未破成本线。
若后续维持10万+实收、楼王15万少量走量，整盘仍盈利；若渠道佣金+折扣继续加深至9万以下，毛利压缩至15%以内。
结论：
騴橒臺首5天网签4套/10.13万是顶豪盘”低转化、高折扣、长周期”的典型样本——21亿认购是渠道泡沫，10万实收才是东三环松榆里真实价格锚；
6.21万楼面留出的安全垫够用，但3000万+楼王与217/234㎡大户型去化将决定整盘回款节奏。
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