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朝阳南磨房乡广渠路0409-10地块（京土储挂(朝)[2026]035号）将于2026年8月4日15:00截牌。
起始价70.5亿元（截至8.3收3次线上报价，最新70.642亿元），起拍楼面约6.83万/㎡——比懋源松榆里成交楼面（6.21万）高6000+，是2026年北京起拍总价最高宅地。
六家（组）参拍：金茂、建发、中海新城、招商、保利、金隅+懋源联合体，其中金茂/招商/金隅懋源已线上举牌。
地块位于东三环与东四环之间、广渠金茂府正南、7号线+28号线大郊亭站上盖，纯住宅2.8容积率/80米限高/10.32万㎡建面，吃南磨房13年断供（仅219套）与珠江帝景/金茂府9-12万二手锚点红利；
硬伤是东四环+广渠路双向噪音（预测值超标）+西侧15米街坊路+28号线地下连通商业配建+考古发掘未完。
金茂”王者归来"情怀最浓，金隅+懋源走"本土国企+豪宅老炮"组合，中海/建发刚花近50亿拿地仍要硬刚，8月4日溢价率将重写东四环豪宅楼面天花板。
一、土拍与规划核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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交易编号 |
京土储挂(朝)[2026]035号 |
挂牌7.21-8.4 15:00截牌 |
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起始价 |
70.5亿元（705000万） |
保证金14.1亿，递增710万/手 |
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线上报价 |
截至8.3共3次：70.5亿→70.571亿→70.642亿 |
金茂/招商/金隅+懋源分别举牌 |
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起拍楼面 |
约6.83万/㎡（68332元/㎡） |
裸算：70.5亿÷10.317万㎡ |
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用地规模 |
占地36847.62㎡（3.68ha），纯R2住宅，七通一平 |
西大望路×广渠路东南角 |
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规划建面 |
地上≤103173.336㎡（约10.32万㎡） |
容积率2.8，限高80米，绿地率30% |
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区位 |
劲松街道（南磨房乡城改），东四环内，距CBD2公里 |
7号线大郊亭站（在运）+28号线大郊亭站（在建） |
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参拍方 |
金茂、建发、中海新城、招商、保利、金隅+懋源（6家/组） |
国央企+本土国企+豪宅专家混战 |
二、配套与板块锚点
轨交TOD：紧邻7号线大郊亭站，东侧0409-09地块地下建约2000㎡地下商业+通道连28号线大郊亭站（不出地面进地铁），真·双线换乘上盖。
商业：南邻芳圆里ID MALL，1km内朝阳合生汇、CBD商圈。
二手锚：北望广渠金茂府（北区挂牌12.7万/㎡，五开五罄开山作）、东邻珠江帝景（8.4-9万/㎡，陈经纶帝景分校书包房）、东南能建东誉府（98套/网签84套/成交10.56万/㎡）。
断供红利：南磨房板块2012年起13年新房供应仅219套/3.26万㎡，改善置换池积压深。
三、配建包袱与硬伤
噪音超标：出让文件明示"敏感建筑环境噪声预测值超标（东四环+广渠路交通噪声）"，需被动防护（四玻三腔系统窗+长期关窗通风打折），东排房源体验折损。
街坊路：西侧15米南北向街坊路计入基底规模，压缩楼栋退线。
地铁一体化：28号线出入口/风亭/地下通道与地块统筹设计、同步实施，地下商业不得分割销售（政府批整体转让）。
考古未完：2026.6完成勘探，北京市考古院出具保函，发掘面积303㎡+138㎡，具体遗存未披露，后续或有工期变量。
产品取向：东西大面宽、南北浅进深→适合140-200㎡大高板四居，户均按10.32万㎡/600套≈172㎡，预估600-650套千万级改善。
四、六方动机速写
金茂：17年前中化方兴40.6亿夺广渠路15号地造"金茂府"，此次对面拿地情怀+品牌护城河最强，2026仅4月底价摘东坝，回广渠路是年度战略动作。
金隅+懋源：本土国企资金+豪宅老炮产品（懋源刚做騴橒臺），双盘联动控东三环-四环高端带。
中海新城：上周46.8亿夺酒仙桥0013-1（8.11万楼面），续抢朝阳核心区护盘。
建发：同期近50亿级拿地后继续北上，新中式豪宅专业户试水东四环。
招商：2026北京斩获通州九棵树、大兴黄村，主城近两年空白，急需朝阳存在感。
保利：5月41亿拿丰台太平桥，举牌偏保守但不下桌。
结论：
0409-10是2026北京”总价地王候选”——70.5亿起拍、6.83万楼面、广渠金茂府正南、双地铁上盖，明天8.4下午若溢价超15%（成交破81亿）则可售楼面冲7.8万+。
未来售价需锚11-12万/㎡才能覆盖；噪音+街坊路+28号线连通成本是各家算账分歧点，金茂与金隅懋源是情怀/本土两端最硬买方。
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