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顺义新城第5街区02-21-1地块8月4日首版规划总平图因像素模糊、关键参数无法辨认遭质疑。
开发商（仁和日升）次日凌晨在原址静默替换高清版，被业内解读为“走流程式公示后悄悄纠错”。
地块是2026春节后北京首宗成交宅地，3月17日由顺义仁和镇基层国企北京仁和日升底价3.48亿摘得（楼面1.54万/㎡）。
做1.57ha/地上2.26万㎡/容积1.44/限高60米（实建最高52.5米）的3栋北高南低住宅（17F+10F+5F）共约196户、户均115㎡。
标准层高近3.1米，南向开敞阳台+北设备平台+端户侧飘窗延续顺义“能全送不半送”的负公摊逻辑。
地下挖深11米（约3层）、地下建面2.29万㎡反超地上，下沉庭院+首层架空+东门两层配套楼配置不低。
乡镇国企托底、六环外无地铁、刀把地排布，是仁和板块对星悦时光（成交3.42万）的错配补位。
更新后 ⬇︎高清版本总平图
一、土地与规划核心数据（多源核对一致）
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指标 |
数据 |
备注 |
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交易编号 |
顺义新城第5街区05-02-21-1（京土储挂(顺)[2026]004号） |
2026.3.17底价成交（仅1家报名） |
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成交价 |
3.48亿元 |
楼面15421元/㎡（约1.54万） |
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用地规模 |
占地15671.14㎡（1.57ha），总建面45594.33㎡ |
地上22694.27㎡（计容22566.44㎡）/地下22900.06㎡ |
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规划指标 |
容积率1.44，限高60米（实建最高52.5米），绿地率30% |
刀把/L型不规则宗地 |
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楼栋/户数 |
3栋196户，户均115㎡；1#北17F/52.5米（4单元面宽82.6米）、2#中10F洋房、3#南5F矮板 |
正南正北，未做满限高 |
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层高 |
标准层近3.1米，2#达3.15米 |
— |
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地下 |
挖深11米（约3层），建面2.29万㎡＞地上2.27万㎡；1#/2#南向多采光井，首层有下跃 |
地下单方造价比地上高20%-50% |
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公示期 |
2026.8.4-8.12（顺义规自分局） |
首版模糊→次版高清替换 |
二、户型与赠送（顺式高赠）
预判梯度：1#中间户110㎡/边户115㎡（17F四单元）；2#中间户120㎡/边户125㎡（10F两单元，户均面宽10.5米）；3#矮板同2#逻辑；整体跳过刚需、起步即改善。
赠送组合：南向通面开敞阳台（进深1.8米）+防火挑檐（半赠）；北向设备平台（进深约1.5米）+防火挑檐（全赠）；端户整条侧边飘窗（全赠，仅东端户因邻现状小区可做大窗）。
实得率：参照顺义青年ONE/青云国樾/星悦时光，部分户型破100%（负公摊叙事），115㎡实得可探120-130㎡。
三、公区与主体
公区：1#前下沉庭院+邻里共享+室外活动场地串中央景观带；东入口两层配套楼（物业/社区/小商业，对外，楼前停车+双侧围墙保私密）；部分楼首层架空+风雨连廊意向。
主体：北京仁和日升房地产（2019.12成立，注册5000万，杨铂经理/张雷执行董事），顺义城关服装厂100%持股→仁和镇/地区办事处基层国企，做过太平村定向安置房、闲置厂房盘活，非市场化房企；设计单位北京清水爱派（新三板834857）。
四、区位与竞品
位置：顺义仁和镇（六环外），距15号线顺义站/俸伯站均3km+，无地铁，自驾为主；邻上品城市奥莱、儿童医院顺义妇儿医院、仁和公园/顺义公园。
二手：仁和花园/波特兰花园/正商雅筑佳苑等挂牌2.1-4.4万/㎡。
直接竞品：南2km星悦时光（城建+南山，楼面1.63万/23栋864套/77-107㎡/网签702套/成交3.42万/㎡）——日升楼面低900元+户均大40㎡+近3.1米层高，若定价3.3-3.8万/㎡即有错位空间。
五、硬伤
首版总平图模糊引发“公示诚意”争议，乡镇国企首做商品化低密盘，阳台/飘窗实交标准待样板间验证；
六环外无地铁、1#高层（52.5米）对中央下沉庭院有遮挡、刀把地楼间距虽舒但排布受限；
地下建面反超地上，防水/结构成本推高售价基数；
仁和板块星悦时光/芳华里/宸翰多盘分流刚改池。
结论：
02-21-1是顺义基层国企用1.54万楼面+1.44容积率+3栋196套小而美+顺式负公摊做的托底改善盘，“模糊图换高清图”是小插曲，产品逻辑不弱于星悦时光；
对顺义本地换房（预算350-500万）、能接受六环外自驾的家庭是新选项，但国企操盘节奏与2029前交付兑现存变量。
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