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2026年8月12日海淀四季青西冉城中村改造包（京土储挂(海)〔2026〕038号）落槌。
中国金茂（北京广茂置业）经130余轮（线上5轮+现场举牌，每手900万）以97.61亿元摘得，溢价14.1%。
综合楼面6.84万/㎡、住宅部分楼面8.81万/㎡，刷新中国2026年北京总价+住宅单价双料地王（10天内连续刷新中海广渠路8.14万纪录）。
6家主体参拍（金茂、中海北京、招商、保利、华润+越秀联合体），海开激活后隐身。
地块是海淀断供8个月后首宗宅地，两宅地1.6容积率/25米限高做6-8层纯洋房（135-205㎡）+一商服捆绑重配建，距西郊机场跑道600米限高噪音双杀。
金茂借“颐和金茂府二手14万”锚点推新升级版金茂府，业内预判12万是底线、13万+是目标。
同日，石景山苹果园（招商15.04亿/3.59万楼面）、刘娘府（中海25亿底价/4.23万楼面）同步成交，北京单日收金137.65亿。
一、土拍核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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交易编号 |
京土储挂(海)〔2026〕038号 |
起拍85.55亿，保证金17.11亿，阶梯900万 |
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成交价 |
97.61亿元 |
溢价14.1%，2026北京总价地王 |
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楼面价 |
综合6.84万/㎡；住宅部分8.81万/㎡（摊商服配建后起拍已达7.87万） |
比保利熙瑞（7.84万）高0.97万 |
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参拍方 |
金茂（胜）、中海北京、招商、保利、华润+越秀联合体 |
海开激活后退出 |
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举牌 |
线上5轮+现场130余轮，金茂末段7分钟闪电战反杀华润越秀 |
每手900万 |
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总用地 |
85152.24㎡（8.52ha） |
住宅69227㎡+商服15925㎡ |
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总建面 |
地上142613.63㎡（住宅约11.08万+商服3.185万） |
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二、三分地块规划指标
0034住宅：占地48003.33㎡，建面76805.328㎡，容积率1.6，限高25米。
0049住宅：占地21223.80㎡，建面33958.08㎡，容积率1.6，限高25米。→ 两宅地合计约11.08万㎡，排6-8层纯洋房（无高低配），预判户型135/150/168/205㎡四档，纯改善约550-650套。
0040商服：占地15925.11㎡，建面31850.22㎡，容积率2.0，限高24米；强制配建——社区健康监督所300㎡、养老驿站1000㎡、助残500㎡、文化室2100㎡、室内体育2000㎡、社区管理500㎡、邮政所2×400㎡、邮政支局1700㎡（除邮政成本价回购余均无偿移交）+四季青有线基站≥400㎡合建+2条11米街坊路（占住宅容积率，实际宅地容积率抬至约1.75）。
三、政策红利与硬约束
统筹开发口子：两宅地同步建设可整体容积率统筹调节+地下连通通道互联，参照保利熙瑞经验，"地上分区、地下一盘"。
好房子放行：风雨连廊、架空层、通高跃层、开敞阳台（海淀尺度仍偏紧）。
西郊机场600米：噪音明牌+自东向西由低到高天际线管控，25米限高不可突破，排布自由度被锁。
资金门槛：静态占用超110亿，仅央企/国企可玩。
四、板块价格锚
保利熙瑞（半壁店，2025.5拿地45.45亿/楼面7.84万/1.43容积率/323套/136-208㎡）：2026.6开盘，网签51套、成交11.34万/㎡。
香山樾（香山，1.05容积率/4层/12米）：现房在售，网签均价约12.2万/㎡。
二手：颐和金茂府挂牌14万/㎡、香山壹号院13万、檀香山12.2万。
金茂新盘预判：8.81万楼面+商服摊薄后实际可售成本约9.5-10万，业内共识12万是底线、13万+为目标（若产品代差兑现，135㎡约1750万起、205㎡楼王破3000万）。
五、博弈细节
华润+越秀（董毅橘色战袍）先发，中海北京硬刚1小时，金茂末段7分钟连举反超，落槌后金茂团队拥抱庆功——错失广渠路0409-10后"四季青执念"落地，陶天海"2026北京全新金茂府"兑现。
海开因上地瑜海澐颂（84.56亿）资金占用隐身；中海刚砸朝阳130亿（酒仙桥+广渠路）收敛；保利/招商浅尝收手。
结论：
西冉0034/0049/0040是金茂用97.61亿/8.81万住宅楼面在四环外海淀核心区立的”升级版金茂府”。
1.6纯洋房+地下连通+西郊机场限高构成产品三角，12-13万预售价靠颐和金茂府14万二手背书。
对西四环-香山带2000万级客群是期房新选项。
但商服配建沉没成本、600米机场噪音、25米限高下6-8层洋房得房率是三大兑现变量。
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