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2026.7.22，招商蛇口以7.2亿元底价（唯一报名），摘大兴新城东组团DX00-0201-0209黄村火车站地块。
楼面约2.0万/㎡（裸算20006元/㎡，扣配建后约2.22万/㎡）。
8.13产品会释放落地北京第三座“揽阅系”（继通州朝棠揽阅、九棵树天青系同期并行）。
项目用1.8容积率+10栋5-11F纯洋房（实建最高36.15米/主动压限高24.85米）+376户/户均85㎡+全系南向贯通全景花池（北京首创）+北向设备平台/侧飘窗高赠+地下连通4号线黄村火车站做“350万起四轨TOD洋房”。
贴脸2.3km外绿城朗月和风（楼面2.3万）与晓月和风，吃大兴老城置换+4号线丰台科技园/金融街通勤池。
硬约束是临高速/铁路首排禁住宅+地下连通京投/京港地铁书面确认+S6线预留接驳+配建公服3600㎡+商业2000㎡。
一、土地与规划核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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交易编号 |
大兴新城东组团DX00-0201-0209 |
2026.7.22截牌，仅招商1家报名 |
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成交价 |
7.2亿元（底价，0溢价） |
北京2026下半年首宗成交宅地 |
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楼面价 |
裸算20006元/㎡（约2.0万）；扣配建可售约2.22万/㎡ |
比绿城朗月和风低约3000元/㎡ |
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用地 |
占地19994.473㎡（约2万㎡），地上计容35990.051㎡（总地上36923.25㎡含不计容933.2㎡） |
纯R2居住，无回迁/保障 |
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指标 |
容积率1.8，限高60米（实建最高36.15米/11F），绿地率30% |
主动压低24.85米换楼间距 |
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楼栋/户数 |
10栋5-11F纯洋房，376户，户均约85㎡，居住人数869（2.31人/户） |
车位478个（1:1.27），非机动车396 |
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公服配建 |
老年活动300㎡+助残300㎡+室内体育1000㎡+社区文化1000㎡（地上共2600㎡无偿移交）+商业2000㎡（1000地上+1000可地下） |
能源站250㎡/开关站300㎡/通信机房等地下 |
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主体 |
北京招融房地产（2026.7.6成立，注册20亿，招商北京100%）；法人李昂（招商北京副总）、总符申超 |
6.24招泰首发招标→7.8招融换壳，投资估算13.6亿，招标8.17发布 |
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节奏 |
6.24挂牌即发招标→7.6换壳→7.22摘地→7.24深夜公示→8.13产品会 |
复刻通州九棵树闪电战 |
二、产品与赠送（揽阅系3.0）
户型预判：户均85㎡→主力68㎡三居（中间户，南向两面宽6.8米）、73㎡三居边户（南向7.6米）、85-95㎡三居/四居、103㎡四居顶配；68㎡是揽阅系“小三居爆款”大兴版，比朗月和风86㎡起低18㎡门槛。
首创全系南向贯通花池：所有户型南向通面做贯通式全景花池（进深约0.7-0.9米，全赠）+开敞阳台（半赠），叠加北向设备平台（全赠）+侧边飘窗（全赠），综合得房率94%起、边户探100%+，大兴新规盘最高。
层高：基准3.0米（68/73㎡同配）。
公区：北向超级大门→配套楼→首层架空（5#等）→风雨连廊→下沉庭院双会所，户均配套约15㎡；中央“深谷飞瀑”景观+439㎡集中绿地+265㎡室外活动场地。
TOD一体化：地下空间与4号线大兴线黄村火车站口同步设计/施工/验收，路由标高需京投+京港地铁书面确认；预留S6线南侧接驳条件。
三、区位与竞品卡位
位置：大兴林校路街道（五至六环），4号线大兴线黄村火车站约500米，下楼北京大兴站（通雄安/天津）；1.3km大悦春风里、新辰天地，大兴一中/北建大附中、广安门医院南区。
直接竞品：
绿城朗月和风（2.3km，楼面2.3万/未售）：86㎡起，得房率90%+→招商68㎡起+花池全赠+楼面低3000，正面抢刚需。
绿城晓月和风（3km，楼面约3万/成交5.16-5.75万）：已交付，二手锚点。
兴创沐春墅（南数百米）、兴创052地块：同板块新供给。
定价预判：楼面2.0-2.22万+建安精装（1-1.2万）+配建摊薄→成本3.5-3.8万/㎡；宣传350万起（68㎡≈5.1万/㎡）、主流85㎡430-460万、103㎡530-560万，比朗月和风预期低5%-10%靠赠送填平。
四、招商北京2026拿地节奏
高调招标：Q2北京14宗成交中半数提前发招标（瀛海/东坝/万泉寺/太平桥）。
实际举牌谨慎：太平桥举个位数退场、东坝/万泉寺弃权；真金白银落地三宗——通州九棵树6016（10.217亿/溢价21%）、大兴黄村0209（7.2亿底价）、石景山苹果园631-1（15.04亿/溢价23.5%，8.12）。
逻辑：通州/大兴/石景山做“揽阅系/天青系”流量盘，朝阳海淀核心区只做前期试探不硬刚。
五、硬伤
噪音三线夹击：邻高速/兴华大街/4号线地面段/大兴站，首排禁住宅、非首排需隔声屏障+系统窗，北/西排低层通风折损；
TOD连通沉没成本：地下连4号线需京投/京港审批+同步验收，工期与公区成本抬高；
户均85㎡小社区：376户混68-103㎡，圈层偏刚改，双会所运维费摊到物业费；
大兴二手承压：雍合府/星光城挂牌价限制新房上限，5万+实收需靠“花池全赠”叙事消化。
结论：
黄村0209是招商用7.2亿/2.0万楼面/1.8纯洋房/376户/全系南向贯通花池在四号线黄村站做的“揽阅系3.0样本”，350万起上车+500米地铁+比朗月和风低3000楼面是三把斧。
变量在①花池/设备平台实交标准（能否封改内廷）、②首排噪音隔声方案、③68㎡三居能否站住5万/㎡。
对4号线丰台科技园-金融街通勤、预算350-550万大兴地缘改善，是2027上半年重点盘。
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