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这个秋天，张欣想打一场翻身仗。
今天，位于石景山的中海瑞文里正式开盘，西区648地块和东区650地块，共推出417套房。
它定位为刚需社区，主力户型为90平米、110平米和131平米，预售价7.05万-7.7万元/平米。
这个楼盘，对于中海新城蛮重要的。
一年多来，它跨出大本营石景山，寻求突围，但忧大于喜。
一边是，石景山的中海寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境，表现一般。
另一边是，朝阳区布下三子，除了中海万吉玖序之外，中海朝阳ONE、中海未来之境的表现差强人意。
作为中海新城的掌舵人，张欣亟需出一个爆款来鼓舞士气。否则，她要挨中海集团董事长颜建国的板子了。
无论从地段上，还是产品送面积上，中海瑞文里算是一个不错的盘——距离海淀分界线只有2公里。
但，它也有个让客户难以接受的问题，城市界面不佳，被一群"老破小"房子包围。
在它的南面，还有一个有好房子元素的对手——首钢长安璟悦。
一场厮杀的硬仗，已经打响。
最高房源7.84万元/平米
作为棚户区改造项目，中海瑞文里的地块并不是十分规整，东西二区之间，隔了一条西井东街。
东区面积远远大于西区，为4.165万平米，容积率1.7，规划了11栋5-15层洋房加小高层，户型涵盖了所有段位。
西区占地面积只有1.5万平米，容积率1.6，规划了5栋8-15层洋房加小高层，只有90平和110平户型。
中海瑞文里的最低房源诞生在西区的5#，一栋8层建筑，全部为约91平米户型，一层4套房源，拟售均价为6.94万元/平米。
最高则在东区3#，一栋15层高的建筑，全部户型为约131平米四居，14-15层拟售均价7.84万元/平米。
它整体的预售均价，在7.07万至7.7万元/平之间；而首钢璟悦长安则在6.92万-7.57万元/平。
由于采取了洋房+小高层的组合，中海瑞文里的产权得房率相差较大，在74.93%至81%之间。
分楼栋看，最低产权得房率位于东区8#，是一栋14层建筑，全部户型为约110平；最高产权得房率则在西区4#，为一栋8层建筑，全部户型约91平米。
如果以户型来看，90平米的产权得房率最高，平均都超过了80%以上；其次为131平米，在77.67%至78.63%；最差为110平米，在74.93%至78.12%之间。
不突出的实际得房率
作为石景山唯二的好房子项目，中海瑞文里在面积赠送方面，尺度很大。
自去年北京市出台“好房子导则”一来，近一年时间，京城楼市南向内嵌阳台能做到进深1.8米的项目，其实非常有限。
但中海瑞文里就是其中之一。
不仅如此，它北向没有设备平台，也是进深1.8米的内嵌阳台，这在当下十分罕见。
当然，首钢璟悦长安同样拥有南北双阳台，且南向内嵌阳台的进深，同样达到了1.8米。
不过，它绝大多数户型在北向阳台的赠送上，尺度要弱于中海瑞文里。
以璟悦长安133平米和瑞文里131平米户型举例：
1、两者南向三面宽，客厅及主卧都有南向内嵌式阳台、会封闭，南向一个次卧送了飘窗。在面宽上，中海瑞文里多了30厘米，意味着赠送稍微多了点；
2、北向都是内嵌式阳台，中海瑞文里北面两个房间都有阳台，而首钢璟悦长安只在厨房设计了一个进深1.7米阳台，一个卧室送了侧面飘窗。
3、在侧面，两者所送的飘窗面积差异不大。
尽管赠送尺度冠绝石景山楼市，但中海瑞文里的实际得房率，却并非十分夸张。
它只有90平米边户，实际得房率突破了90%大关，其余皆在90%以内。
花姐测算后，其实际得房率为：1、90平米户型在88.4%至91.69%；2、110平户型在82.11%-85.61%；131平米户型在84.91%-85.96%。
楼王户型煞角多
中海瑞文里周边老旧小区众多，东区北边和东南角，均被首钢居民区包裹着，南边是一些生活配套设施；西区西侧紧挨着首师大附中苹果园附中的操场，北边因为居民区。
虽然周边的建筑高度大多数未超过20米，但一定程度上，还是对部分楼栋形成了遮挡。
花姐根据户型分布，做了一份选房攻略，详细如下：
1、90平米。
分布在西区4#、5#，东区1#、4#、10#。其中西区5#紧挨首师大附中苹果园校区的操场，东区10#南边就是幼儿园，噪音在所难免。
该户型可优先选择的楼栋为，东区1#的中间单元和4#的中间及东单元，不过4#目前尚未取证；西区则可优先考虑4#中间及西单元。
2、110平米。
该户型分布在西区1-3#，以及东区8#、9#、11#和2#东边单元。
它的最佳户型位于东区2#东单元，视野景观比较不错，虽然正前方约18米为现状公建，但层高仅为7.91米。
其次为东区8#，以及西区2#的中间和西边户；而东区9#、11#，西区3#则存在较大噪音污染。
3、131平米。
该户型全部集中在东区，位于3#、5-7#、2#中间及西单元。
它们几乎占据了中海瑞文里的最佳位置，自然也就最好选房。不过，由于点状式布局及周边其他老旧小区的存在，该户型也存在不少煞角。
最好的房源在6#中间及西边户，以及7#中间及东边户，前后五遮挡，采光观景最佳；其次为2#和5#中间户；3#则存在较大的角煞，会影响采光和风水。
冬至日照遮挡较重
关于中海瑞文里的日照状况，花姐通过企业选房进行了冬至日评测，详情如下：
1、上午10:00。东区遮挡严重的为2#西边户，几乎全部见不着阳光；其次为3-5#、8#东单元，约10层以下无阳光；西区受影响最大的为1#东单元。
2、中午12:00。东区2#、5#、3#，以及西区1#，五层以下无阳光。
3、下午16:00。东区除了4#、1#中间及东单元，几乎其他所有楼栋均被夕阳下的楼影遮蔽了阳光，最严重的为3#、5#、7#；西区除了1#外，其余楼栋均无阳光。
花姐点评：
9月的北京，楼市依旧低迷。
在石景山，中海瑞文里的入市，对首钢长安璟悦形成夹击之势。
关键问题在于，首钢长安璟悦在7月初拿证开盘之后，日子也不好过，截至目前供应700套，网签141套，成交均价6.12万元/平米，网签金额8.76亿元。
首钢璟悦长安的故事，已经表明市场后续乏力。
传递在中海瑞文里身上，张欣和她的团队，该怎么定价？
在通州楼市，出现了一个神奇的现象，中建运河玖院凭一己之力，吸走了一批通州客户，无论刚需，还是改善。
原因在于，它太稀缺了，因为南面那条大运河。
而中海瑞文里开盘，会是怎样的场景呢？
不过，花姐预计，它一定会按照惯例，发一张大卖的海报。
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