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还的是金茂速度。
中国金茂朝阳东坝1105-01地块（2026年4月30日摘地）从拿地到全盘规划许可证收官仅用43天（5月29日首张规证+6月11日全盘规证），刷新北京宅地开发报建纪录。
快批核心原因是规划综合实施方案早已批复（2025年11月）、拿地前完成强排预审、先攻克最难的3#楼日照间距（抬高地坪+相邻楼架空层）再顺势全盘过审。
项目定位金茂北京第二座"满系"，主打110-150㎡改善（总价800-1000万），南向内嵌阳台+北向双设备平台高赠送。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
2026.4.30摘牌，总价约20.98亿元（微溢价），楼面约4.1万/㎡ |
当日三宗地中唯一溢价成交 |
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报规节点 |
5.28总平图公示 → 5.29首张规证(3#楼) → 6.11第二张规证(其余楼栋+配套) |
全盘规证耗时14天（公示期内），拿地→全盘规证43天 |
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规划规模 |
8栋11-17F小高层，约384户，地上建面约6.72万㎡，容积率2.0 |
户均约145㎡ |
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产品定位 |
金茂"满系"第二座（首座为大兴满曜），主力110/130/150㎡三至四居 |
南向内嵌阳台(半赠可封闭)+北向双设备平台(全赠)+部分挑空/顶层露台 |
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开发主体 |
北京东茂置业（金茂商业投资100%持股），法人吴进（金茂副总裁兼COO） |
金茂独立操盘 |
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地段 |
朝阳东坝单店（五环外），距3号线/12号线换乘站约2公里，紧邻金隅嘉品/万达/北京中学三分校 |
东坝板块久无新盘改善供应 |
二、报规"神速"三大原因
规划综合实施方案提前过审：东坝单店城改规划综合实施方案2025年5月公示、11月完成反馈通告，1105-01地块指标早已锁定。金茂拿地时方案参数完全吻合《北京市城乡规划条例》第三十八条"七日内核发"触发条件，公示期未结束即可发证属合法快通道而非特批。
先啃硬骨头——3#楼率先报规：地块南北狭长（火炬形），3#楼与2#楼层间距仅46.32米日照最临界。金茂通过①抬高3#楼室内地坪②2#楼首层架空层高4.35米化解日照系数问题，3#楼过审即验证整体强排逻辑，其余楼栋间距宽松顺势过审。
拿地前强排预审：金茂在参拍前已完成多版强排比对规划指标，拿地当日即锁定最终总平图，无返工耗时。
三、产品与价格预判
满系特征：延续大兴满曜基因——高赠送（得房率预计90%+）、LDKB一体化方厅、科技系统（毛细管网/新风除霾恒湿恒温）；部分顶层带露台、边户带转角设备平台拓展。
定价预期：参考东坝北熙区成交均价约7.9万/㎡及朝阳今年新供地指导价，预计首开均价7.8-8.2万/㎡，总价800-1000万级，在朝阳改善段位具稀缺性。
推盘节奏：施工证、预售证预计延续快节奏，下半年开盘。
四、购房建议
适合朝阳/望京外溢改善（预算800-1200万），看重金茂科技系统+满系高赠送+东坝成熟配套（北京中学/万达），能接受距地铁约2公里（需骑行/自驾接驳）。
优先等首开价格及户型图公布。
结论：
金茂东坝项目是”制度红利+前期功课+产品卡位"叠加的样本——43天全盘规证在北京属首例。
对匹配客群，是朝阳下半年最值得跟踪的800万级改善新盘。
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