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顺义仁和镇基层国企北京仁和日升房地产2026年3月17日以3.48亿元底价（楼面1.54万/㎡）摘得顺义新城第5街区02-21-1地块（2026春节后北京首宗成交宅地）。
8月4日规划公示。
项目1.57ha/地上计容2.26万㎡/容积率1.44/限高60米，排3栋北高南低住宅（17F+10F+5F）共约196套、户均115㎡，标准层高近3.1米。
南向通面开敞阳台+北设备平台+端户侧边飘窗，延续顺义“能全送不半送”的高赠逻辑（部分户型实得率破100%）。
刀把地形+总图模糊但中央下沉庭院+超级大门配置不低，国企托底做仁和板块品质刚改补位。
楼面1.54万留出对星悦时光（成交3.42万/楼面1.63万）的比价优势。
一、土地与规划核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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交易编号 |
京土储挂(顺)[2026]004号 |
2026.3.17底价成交（仅1家报名） |
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成交价 |
3.48亿元 |
楼面15421元/㎡（约1.54万） |
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用地规模 |
占地15671.14㎡（约1.57ha） |
刀把/L型不规则宗地 |
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建面 |
总建面约4.56万㎡（地上约2.27万/地下约2.29万），地上计容22566.44㎡ |
容积率1.44，限高60米，绿地率30% |
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楼栋/户数 |
3栋（北1#17F/52.5米、中2#10F洋房、南3#5F矮板），共约196套 |
户均约115㎡，正南正北 |
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层高 |
标准层高近3.1米 |
未做满60米限高 |
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报规公示 |
2026.8.4-8.12（顺义规自分局） |
总图偏模糊，鸟瞰见下沉庭院 |
二、户型与赠送（顺义式高赠）
朝向与形态：3栋全正南正北，北高南低错落；1#前留中央景观带+下沉庭院，东侧两层配套楼（物业/社区/小商业）+围墙保私密。
赠送组合：南向通面开敞阳台+防火挑檐（半赠）+北向设备平台+防火挑檐（全赠）+端户整条侧边飘窗（全赠）；顺义现行“偷面积”激进，部分户型实得率破100%（负公摊叙事）。
面积段预判：户均115㎡→主力约95-130㎡三居/四居，95㎡左右三居探低总价，130㎡四居立改善锚。
三、开发主体与区位
主体：北京仁和日升房地产（2019.12成立，注册5000万，杨铂经理/张雷执行董事），顺义城关服装厂100%持股→仁和镇/地区办事处基层国企，做过太平村定向安置房、闲置厂房盘活，非市场化房企。
位置：顺义仁和镇（六环外），距15号线顺义站/俸伯站均3km+，无地铁直达，自驾为主；邻上品城市奥莱、儿童医院顺义妇儿医院、仁和公园/顺义公园；周边二手仁和花园/波特兰花园/正商雅筑佳苑挂牌2.1-4.4万/㎡。
板块竞品：南2km星悦时光（城建+南山，楼面1.63万/23栋洋房864套/77-107㎡/网签702套/成交3.42万/㎡）——日升楼面低900元+户均更大+近3.1米层高，定价若控3.3-3.8万/㎡即有毛利与错位空间。
四、硬伤
六环外无地铁、刀把地楼间距虽舒但1#高层对中央下沉庭院有遮挡；
乡镇国企首做商品化低密盘，产品落地精细度（阳台/飘窗实交标准）待样板间验证；
仁和板块新房集聚（星悦时光/芳华里/宸翰），刚改池子短期多盘分流。
结论：
仁和日升02-21-1是顺义基层国企用1.54万楼面+1.44容积率+3栋196套小而美做的托底盘。
顺式高赠+近3.1米层高在产品力上不输星悦时光，但六环外通勤与国企操盘节奏是软肋。
对顺义本地换房（预算350-500万）是低密刚改新选项，需等案名与户型图落定再核实得。
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