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9月9日，建发昌平东小口CP02-0405-0002地块二期总平图公示。
项目总用地5.64公顷、计容13.81万㎡、容积2.45、限高60米，全盘1352户——昌平南近两年少见的千户级大盘。
一期东侧10栋785户（户均98㎡）刚拿规证，二期西侧10栋567户、住宅建面5.91万㎡、户均104㎡随即跟上，拿地（7月30日）到二期公示仅41天。
土地账比隔壁贵一截。
7月30日建发经107轮、以49.77亿元、溢价10.6%摘地，楼面约3.66万/㎡，比一路之隔龙樾海序（城建+铭嘉，2025年28.09亿、楼面3.2万、成交5.42万/㎡、去化近八成）贵4600元/㎡。
拿地18天后北京兆晏挂增资，市场口径建发49%/越秀51%（越秀并表），建发表内资金占用从近50亿压到约24亿，把昌平南“高价地+千户盘”的周转压力先砍半。
产品上打两张牌。
一是“轻抬板”：一期北排抬3.6米、中间3米、南排2.7米，二期北排3.3米、中间3米、南排2.7米；但板下净高不够做车库，仍下挖两层地库——本质不是丰台式“板下全步行”真抬板，而是用高差做门头、归家礼序和园林层次。
二是“全系花池”：南向通面宽阳台（1.2/1.5米进深半赠，1.2米段可按设备平台全赠）+户户南向景观花池（昌平首见，70段小三居也送）+北向1.2米设备平台全赠+大进深侧飘窗，78㎡三居实得可破100%，直接把星寰时代、龙樾海序、北清润府的赠送标准再抬一档。
定价模型很紧。
3.66万楼面+建安精装约1.3万→保本5.8万/㎡、利润线6万+；龙樾海序实收5.4万是硬锚，建发若首开守5.6-5.8万、78㎡440万级/95㎡560万级/110㎡650万级。
靠“更低容积+全系花池+新中式门头”吃西二旗/后厂村/望京外溢；若冲6万+，昌平南客群价格敏感，可能被龙樾海序尾盘和星寰时光分流。
“国企双拼+产品军备竞赛”。
建发出产品和中式门头，越秀出昌平星系客群数据库和并表资金，龙樾海序把区域预期打出来后，东小口0002不是捡漏盘，而是“更贵楼面如何用赠送把得房率卷到100%”的样本。
变量在首开是否守5.8万、轻抬板是否被买家认作“真抬板”、13B东小口站2027-28通车前能否把800米通勤讲故事讲透。
昌平南最后一块拼图，正在从“有房卖”变成“谁赠送多、谁门头大、谁先回款”的内卷局。
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