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近日，玖树满和样板间正式开放了。
这是中海通州九棵树的项目。
核心信息：
· 中海玖树满和样板间开放，现场人潮炸裂
· 最大爆点：75㎡做出三居两卫，功能设计逆天
· 项目定位：通州“和系”首作，主打极致空间利用率
75㎡三居两卫是如何“偷”出来的？
空间魔法拆解：
1. 零走道设计：动线全融合，无浪费面积
2. 模块化家具：定制柜体兼顾隔断与收纳
3. 阳台功能叠加：生活阳台+设备平台+休闲区三合一
4. 双卫微型化：主卫3㎡，次卫2.5㎡，功能齐全
得房率真相：
· 建筑面积75㎡，套内预计60-63㎡
· 实得面积（含赠送）或达70-72㎡
· 得房率95%+，堪称“面积印钞机”
起步户型，建面75㎡。
位于小区南排东西两角的6#和9#两栋楼，均为11层洋房，共154套。
南向通面宽阳台，进深1.8米；北向通面宽设备平台给到双卧。
加赠后套内实际使用面积约70㎡，实得率超92%。
整体是一个小三居的格局，南北通透。
南向送了7米面宽的阳台扩容。
客厅——
实用面积有16㎡，3米层高+3.9米面宽，大落地窗，空间感拉满。
实在找不到没人的照片，效果图看一下，跟实景大差不差的。
餐厅——
L型卡座+异型餐桌，配上枝蔓花纹的绒面布艺软包，狠有一些中欧情调。
这部分是非交付，可以提供一些空间设计思路。
厨房——
简约黑白色系。
全套博洛尼的通顶橱柜+方太高端厨电，
烟机、灶具、洗碗机、蒸烤一体机配齐，预留双开门位置。
主卧——
加赠后将近12㎡的空间，满配精装。
下面来看一下它的心机设计。
包括三分离卫浴，独立家政间。目前在通州同等面积段的楼盘，有独立家政间的也算头一份。
配置中海自己的智能系统，可以监控燃气泄漏，联动厨房窗户自动打开，等等。
这个户型面积虽小，但是灵活空间很多，适配各种首次置业的刚需家庭。
· 改造空间一：家政间改卫生间。
就是下面这张图上的位置。（图源：小红书“休总好房严选”）
因为预留了上下水，多人口家庭完全可以把这个家政间改成一个厕所用。
据说未来开发商会根据业主要求按需交付。
75㎡三居两卫，功能太强大了。
改造空间二：北向双卧、套间灵活切换。
北侧两个小卧室之间是非承重墙设计，合计有16㎡左右的面积。
样板间把北侧房间做成了卧室+书房的套间，中间加了一道推拉门。
实际交付时就是两间独立的小卧室，中间隔着一道轻体墙。
说实话，够用的话还是建议按样板间的处理更舒服一些，两个小卧室会很局促。
改造空间三：室内主体装修色系二选一。
样板间是浅灰白色系，开发商还提供另外一个深色系可做交付。
中海·玖树满和是中海在通州首个独立操盘的项目，采用了四大全新产品系“萬方安和”中的“和”系，这也是和系在北京的首秀。
项目总建筑规模约8.36万㎡，其中地上计容建面5.44万㎡，规划9栋住宅楼，总计578户。
架空层、风雨连廊、邻里中心、下沉会所，一应俱全。
主打刚需小户型，面积段：75/89/102/121㎡。
关注“北京进深”，后面还将陆续推出其它面积段的详细解析。
项目所在地块于2025年11月27日完成出让，总价12.48亿元，楼面价约2.29万元/㎡，溢价率0.97%。
项目开发主体北京海铧房地产开发有限公司成立于2012年3月，注册资本2000万元，由中海发展100%持股。
中国海外发展助理总裁付熙嵬担任项目法定代表人、董事；中海北京公司倪健刚担任项目总经理。
去年4月初，中海曾参与过通州八里桥地块的竞拍，但最终该地块由招商蛇口拿下，开发为朝棠揽阅项目。
后续中海地产以合作开发的方式参股了朝棠揽阅的项目公司，持股比例25%。
这是中海首次试水通州楼市，朝棠揽阅的市场表现让中海印证了通州的购买力。
九棵树项目，与八里桥的朝棠揽阅同属通州老城区。
去年以来，通州拍出溢价的两宗地都在老城区，除了朝棠揽阅所在的八里桥，还有中铁建花语璟云的梨园地块。
这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。
离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。
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