17年前，北京朝阳区广渠路发生了一场土拍战。
10多家房企经过97轮竞价，中化方兴以40.6亿元，争夺广渠门15号地块，楼面地价达1.6万元/平，成为北京土地公开出让以来的“双料地王”。
那天，潘石屹在拍卖会结束后，还好奇地问了中化方兴的人：“你们是哪家公司啊？”
在那片土地上，诞生了广渠金茂府。金茂府，也成了豪宅的代名词。
后来，不仅中化方兴更名为中国金茂，更带火了“广渠路”，成了京城豪宅板块的一员。
17年后，广渠路恐怕又要火一把了。
截至目前，至少有9块住宅用地，在这里浮出水面，1宗在东四环内，8宗在东四五环中间。
广渠门抢地大战，正在酝酿之中。
作为这个高端板块的缔造者，中国金茂或将再出手。
在陶天海接任中国金茂掌门后，推出全新的“金、玉、满、棠”产品系。
截至目前，后面三个产品系，已在多个城市落地，唯独最高端的金系缺席。
现在，陶天海的机会来了。
他曾在一些内部场合表示，2026年要在北京打造新的金茂府，是绝对的升级版本。
而广渠路这两宗地，是首选之地。
花姐推测，老金茂府对面的南磨房乡地块，是最佳选择。
一、南磨房乡地块
早在2025年5月6日，朝阳区南磨房乡广渠路公示了规划综合实施方案，核心包括1块宅地、2块商业服务用地：
1、宅地0409-10地块：占地3.47公顷，规划建面9.72万平米，容积率2.8，建筑高度80米。东西长310米，南北长110米。
2、商业服务用地：03号地占地1.09公顷、建面3.82万平米、限高80米；04号地占地建面2万平米，限高80米。它们会建成写字楼。
它们的北面一路之隔，就是大名鼎鼎的广渠金茂府。
这一次，时隔17年，中国金茂是否会回到起点的地方，再造一座金茂府呢？
花姐预计，这三块地大概会打包捆绑入市，争夺会比较激烈。
二、28号线广渠东路八地块
2月14日，北京规自委公布了朝阳区地铁28号线广渠东路车辆段片区，城市更新项目规划综合实施方案，规划用地面积约92.8公顷，地上建筑规模约81.8万㎡。
从文字表述上看，这是一个优化后的方案，大概也会是终版方案。
上一版方案，曾在2025年7月3日公示过。
花姐对比前后两版方案，大致有如下特点：
1、东北角的两幅商业服务业用地（原0414-26、27），合并为1幅住宅用地（现0414-20），使住宅地块从7块变成8块，建筑规模约61.5万㎡。
2、将原来集中在地块中间的教育用地打散，分配到东边的0414-23、26住宅地块的西面。
3、0414-20、26住宅地块内，含规划轨道交通地下线。这是哪条地铁线，尚不清楚。
地铁下穿的楼盘，有丰台的中海丰和叁號院，这种项目须有地铁退线，令实际容积率增高，增加了楼栋排列难度。
4、八块宅地分属两个街区：
0414街区五幅：06地块2.98公顷、容积率2.2；20地块2.56公顷，容积率1.8；21地块6.96公顷，容积率2.5；0414-23地块3.33公顷，容积率2.5；0414-26地块2.85公顷，容积率2.3。
0416街区三幅：容积率均为2.5，限高80米：01地块2.95公顷，02地块2.31公顷，03地块2公顷。
5、地铁28号线的广渠路站、广渠路东站，设在0414街区内。
这条地铁线的起点位于朝阳区东大桥站，终点至广渠东路站，全长8.9公里，全线均为地下线，预计2029年开通运营。
简而言之，广渠门东路这两个街区，含“铁”量非常高，交通方便，有地铁7号线和28号线加持。
此外，还有6块中小幼学校用地、占地8.35万平米（建面近6万平米）的体育场馆、4.6万平米的商业等。
这次调规，最大的变化是，将原来的0414-26、27地块变性，从商业服务变成宅地。
三、四环外的低密豪宅
0414-20地块的容积率只有1.8，这是东四环外，简直太疯狂了！大概是空前绝后吧。
当然，0414-20地块也有自己的弱点，一条地铁下沉东北角。如果加上地铁退线，它的实际容积率将从1.8增至2.2左右。
花姐对比朝阳区近两年来的供地，它们的容积率如下：
北京宸园2.5-2.8，中海万吉玖序2.8，紫京宸园与璞樾2.6，懋源松榆里项目2.8。连17年前的广渠金茂府，容积率也达到了2.25。
从目前看，0414-20地块最直接的新盘对手，只有西南3.8公里外的懋源松榆里项目。
去年11月25日，懋源地产力战7家房企，以50.24亿元、楼面价6.21万元/㎡、18.21%溢价，拿下0410-0001地块。花姐预计，它的售价在10万元/平米左右。
2月24日，懋源松榆里项目公示了报规图，预计规划了135平米、150平米、170平米、220平米和230平米五款户型，共计499套。（详见《北京豪宅专家，做了一道填空题》）
十分有趣的是，南磨房0409-10地块、28号线广渠东路0414-20地块，以及懋源松榆里项目，它们的地块长相差不多，均为东西细长条。
这种骨架，天生适合做大面宽户型。
如今，懋源松榆里项目先走一步，其余两个地块尚没有入市时间表。
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