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5月18日 —— 通州区九棵树南地块（FZX-0302-6016）正式挂牌，起始价8.447亿元，楼面价约2.5万元/㎡，将于6月23日开拍。
该地块与南侧中海热销盘玖树满和（6017地块）仅一路之隔，被视为“孪生兄弟”。
招商蛇口在挂牌当日即发布施工监理招标计划，释放强烈拿地信号；而中海地产凭借南侧项目的成功操盘与地下连通优势，同样志在必得。
这场“招商补仓”与“中海主场”的对决，将决定通州老城下一个爆款盘的归属。
一、 核心数据：地块指标与竞品锚点
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指标 |
6016地块（本次出让） |
6017地块（中海玖树满和·对标） |
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土地价格 |
起始价8.447亿，楼面价约2.5万/㎡ |
成交价12.48亿，楼面价约2.29万/㎡ |
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规划指标 |
建面3.38万㎡，容积率1.6，限高45米 |
建面5.44万㎡，容积率2.2，限高45米 |
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销售表现 |
—— |
网签419套，金额19.76亿，去化率>70% |
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配建要求 |
社区中心1000㎡ + 配电室300㎡（地上） |
无特殊大型配建 |
二、 深度解析：招商的“饥饿补仓”与中海的“主场特权”
1. 招商蛇口：通州“霸主”的断档焦虑
重仓逻辑：招商在通州拥有璀璨公元、云璟揽阅、朝棠揽阅等项目，2025年累计网签近1400套，市占率极高（曾达1/3）。
补仓急迫性：自2025年4月拿下朝棠揽阅后，招商在北京已超过1年未拿地。此次针对同属通州老城的6016地块发布13.8亿元投资估算的招标计划，意在必得，以维持区域统治力。
2. 中海地产：地下连通的“护城河”
无缝衔接：早期规划明确，若两地块为同一主体，地下可通过FZX-0302-UG01区域连通。中海若拿下6016，可形成地下车库、商业、能源站一体化运营，极大降低成本和提升社区品质。
流量承接：玖树满和自3月开盘以来去化超七成，地价覆盖率高达158%。6016地块的出让节奏（6月拍地）完美衔接其尾盘期，中海可利用现有售楼处和客户池实现“即开即火”。
三、 产品预判：1.6容积率的“名义”与“实情”
1. “假低密”真相
地块名义容积率1.6，但受九棵树中路西侧退线20米（不得建永久建筑）及北面老社区、南面高楼夹击影响，实际可利用容积率被压缩。
所谓的“低密”更多是牺牲可建面积换来的园林空间，实际居住密度与南侧2.2容积率项目相差无几。
2. 未来产品画像
业态：大概率延续洋房+小高层的改善路线，与玖树满和形成差异化（后者容积率2.2）。
定价锚点：参考玖树满和实际成交价约5.1万元/㎡，6016地块因楼面价略高（2.5万 vs 2.29万）及低密属性，未来售价可能微幅上浮，但需控制在5.5万元/㎡以内以维持通州刚改客群的竞争力。
四、 市场启示
九棵树6016地块是典型的“熟地+流量承接”型项目。
对于招商，这是维持通州份额的“救命稻草”；对于中海，这是扩大战果、实现连片开发的“囊中之物”。
无论花落谁家，购房者都将获得一个地铁八通线九棵树站（直线约500米）旁的成熟改善盘。
关键在于关注最终是否实现地下连通，这将决定未来社区的便利性与资产价值。
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