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6月23日，招商蛇口以10.217亿元（溢价21%、楼面约3.03万/㎡）摘得通州九棵树6016地块。
拿地20天后火速公示规划——打造8栋11F纯洋房、346户的“升级揽阅系”社区，配近50米宽超级景观大门+双架空层+风雨连廊，综合得房率约92%（延续朝棠揽阅高赠送）。
最大争议在于车位比不足1:1（规划455个/346户，地下仅333个），若取消122个地面车位则缺口13个，保留则破坏人车分流与中央园林，陷入两难。
此外，北排1#楼与南栋间距仅15.3-19.3米，低层日照或受限。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
2026.6.23摘牌，总价10.217亿元（溢价21%），楼面约3.03万/㎡ |
5家参拍，距中海玖树满和（楼面2.29万/㎡）仅一街之隔 |
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用地规模 |
占地2.11公顷，总建面5.42万㎡，地上计容3.38万㎡，容积率1.6，限高45米（实建33.7米主动压低） |
东侧红线20米内禁建永久建筑 |
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产品规划 |
8栋11F纯洋房（无高低配），共346户，部分北向退台 |
3#楼（西）、6#楼（东）首层架空 |
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户型配比 |
主力93-129㎡三至四居（近九成），约50套两居留给首置 |
综合得收率约92%（参考朝棠揽阅/玖树满和） |
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公区配置 |
东侧超级景观大门（沿街面宽近50米、占地约600㎡）→6#楼架空→风雨连廊→下沉庭院→中央园林 |
东侧退线20米做口袋公园隔噪 |
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车位规划 |
机动位455个（地下333+地面122），按346户算高于1:1.2，但地下仅0.96:1；若去地面则缺13个 |
地面车位占27%，集中于中央绿地，人车混行隐患 |
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楼间距 |
北排1#楼距南栋分别15.3米、19.3米 |
低层日照或受影响 |
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竞品参照 |
中海玖树满和（578户/网签540套/均价5.1万/㎡/楼面2.29万/㎡，3个月清盘） |
6016紧邻其南侧，接尾盘流量 |
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地段 |
通州老城（九棵树），近8通线九棵树站，配套领展广场/东直门医院/云景公园，承接CBD外溢 |
北临瑞都国际/K2玉兰湾 |
二、规划亮点与争议点
纯洋房+压低高度：限高45米本可做15层，主动压至33.7米（11F）保低密感，全正南正北围合式排布，部分楼栋北向退台丰富立面。
超级界面与口袋公园：东侧退线20米不做住宅，做口袋公园+600㎡大门（近50米宽）隔九棵树公路噪音，大门→架空→连廊→下沉庭院→中央园林形成归家轴。
车位两难：北京近年新建小区罕有车位比低于1:1（地下），333个地下车位分346户缺13个；若留南侧地库口14个地面车位可达1:1，但122个地面车占中央绿地破人车分流。最终方案待定。
日照硬伤：1#楼（北排）与南侧两栋间距仅15.3/19.3米（洋房密度大+压低高度致系数紧张），低区房源日照时长或打折。
三、购房提示
适合CBD/副中心通勤刚需首改（预算350-550万），看重通州老城成熟配套+招商揽阅系高得房率+纯11F洋房，能接受车位分配不确定性及北排低层日照折损。关注最终是否保留部分地面车位及1#楼日照模拟报告。
结论：
招商九棵树项目是通州老城断供后的补仓盘——用超级大门、纯洋房、高得房率接棒中海玥树满和流量。
但车位比缺口与北排楼间距是硬伤，需等最终方案优化。
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