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6月4日，北京市规划和自然资源委员会网站发布2026年第五轮拟供应商品住宅用地清单。
北京本轮供地仅推4宗，总量“小而精”，全部锁定西部轨道站点周边。
最大的看点是石景山刘娘府低密地块（容积率仅1.1），这是近年来西五环附近罕见的别墅级用地；
其余三宗均为刚需刚改的“地铁盘”，旨在通过站城融合激活房山、门头沟的存量市场。
一、 核心数据：4宗地全景扫描
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区域 |
地块名称/编号 |
用地面积 (ha) |
建面 (万㎡) |
容积率 |
核心标签 |
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石景山 |
刘娘府1604-674 |
5.37 |
5.91 |
1.1 |
低密改善、近11号线模式口站 |
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石景山 |
苹果园枢纽1604-631-1 |
1.98 |
4.19 |
2.5 |
三线换乘（1/6/S1）、TOD |
|
房山 |
良乡大学城0028/0029 |
4.83 |
7.15 |
- |
紧邻房山线、熙悦天街商圈 |
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门头沟 |
S1线组团07地块 |
3.33 |
5.99 |
- |
近S1四道桥站、长安天街商圈 |
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合计 |
4宗 |
约16 |
约23 |
- |
100%地铁盘 |
二、 深度解析：地块价值与机会点
1. 石景山：双核驱动，改善与通勤并重
刘娘府地块（674）：本轮“明星地块”。容积率1.1意味着大概率打造为洋房/叠拼类低密产品。位于西五环外，背靠法海寺森林公园，且邻近地铁11号线，是主城区稀缺的“生态+地铁”改善盘坯子。
苹果园枢纽地块（631-1）：通勤王者。位于1号线、6号线、S1线三线换乘的苹果园站上盖，是典型的TOD高密度住宅（容积率2.5）。适合在石景山、海淀西部工作的刚需客群，但需注意高密度带来的居住舒适度折损。
2. 房山与门头沟：去库存压力下的“精准滴灌”
良乡大学城地块：紧邻房山线，周边有熙悦天街、大学城公园，配套成熟度极高。房山当前库存压力大，此地块入市将加剧区域竞争，但对购房者意味着更大的议价空间。
门头沟S1地块：位于西六环外，依托S1线（磁悬浮）接驳中心城。门头沟市场目前以“以价换量”为主，该地块能否突围，关键在于定价是否与二手房形成明显倒挂。
三、 购房决策参考
1. 适合人群
终极改善：重点关注石景山刘娘府地块，这是西五环难得的低密机会，适合追求环境与品质的换房族。
通勤刚需：苹果园枢纽（石景山）和良乡大学城（房山）是预算有限、依赖地铁通勤的首选。
价格敏感型：门头沟地块预计将是本轮价格洼地，适合能接受西六环外位置、追求新房品质的客群。
2. 风险预警
供应挤压：房山和门头沟本身新房库存高，新地块入市可能进一步拉长二手房去化周期。
定价博弈：在西部市场整体承压的背景下，开发商拿地会更谨慎，首开价格可能低于预期，建议观望首开定价后再决策。
结论：
本轮供地是北京“西进”战略的延续。
如果你是西边地缘客，刘娘府的低密机会值得等待；
若追求通勤效率，苹果园枢纽是更优解；
若预算紧张，可关注门头沟的后续定价。
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