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6月10日，朝阳区地铁28号线（CBD线）广渠东路车辆段片区城市更新项目规划获批。
8幅住宅用地正式落地，住宅总建面约61.5万㎡，是近年朝阳单次供地规模最大的居住组团。
最大亮点在于官方明确将通过”结构性保存与肌理织补”，保留老仓库与铁路轨道原真性特征（轨道线性轨迹、工业构件），植入适应性功能做文创或公共空间，拒绝大拆大建，走出"工业遗存+TOD更新"的新路径。
一、核心数据：8宗宅地指标一览
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地块编号 |
用地面积(ha) |
容积率 |
限高(米) |
备注 |
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0414-06（最西） |
2.98 |
2.2 |
60（局部80） |
含300㎡文娱设施 |
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0414-20（北中） |
2.56 |
1.8 |
40（局部60） |
含社区中心+轨道地下线 |
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0414-21（最大） |
6.96 |
2.5 |
60（局部80） |
含7200㎡养老院+轨道出入口 |
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0414-23（中南） |
3.33 |
2.5 |
60（局部80） |
含商业服务+轨道出入口 |
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0414-26（西中） |
2.85 |
2.3 |
60（局部80） |
含文娱设施+轨道地下线 |
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0416-01（东） |
2.95 |
2.5 |
80 |
含养老驿站+轨道出入口 |
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0416-02（东） |
2.31 |
2.5 |
80 |
含卫生站+托养机构+轨道出入口 |
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0416-03（东） |
2.00 |
2.5 |
80 |
含文娱设施 |
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合计 |
约25.89ha |
1.8~2.5 |
— |
住宅建面约61.5万㎡ |
片区总规模：用地约92.8公顷，地上总建面约81.8万㎡（含盖上体育场馆、12年一贯制学校、幼儿园、商业等）。
教育配套：配建两幅12年一贯制学校（42班小学+9班初中）及两幅幼儿园用地。
地铁属性：多幅地块含28号线广渠东路站出入口/地下线，东侧0416街区三幅紧邻丰双铁路（噪音需关注）。
二、深度解析
1. 城市更新逻辑：工业记忆不死
公众意见要求保留仓库、轨道等城市记忆，官方采信并明确在城市设计专篇中采用"结构性保存+肌理织补"——不拆光老库房和铁轨痕迹，而是将其作为景观骨架植入新功能（展览、咖啡、社区客厅），类似首钢园区的微缩版处理逻辑。
2. 供地策略：打散便于分宗出让
原方案7幅宅地+集中教育用地，本次将东北角商业改住宅（0414-20）、教育打散嵌入住宅地块，使8幅宅地可独立出让，降低单宗起拍总价，吸引更多房企参与，同时也让学校更贴近服务人群。
3. 产品预判
除0414-20地块（容积率1.8，限高40米，偏改善小高层）外，其余均为60-80米高层（20-26层）。
部分房源紧邻丰双铁路或车辆段，需关注噪音屏蔽/隔声窗标准。
三、购房与行业提示
适合人群：在CBD、大望路、九龙山工作的中产家庭，看重28号线5站直达CBD核心（2029年通车）及大盘未来配套兑现。
风险点：片区开发周期长（分多期出让），首期房源可能面临后续几年工地干扰；东侧临铁路房源噪音需实地感受。
市场意义：这是朝阳"回归四环内更新"的标志性供地，超60万㎡住宅供应将显著影响东南四环外房价体系。
结论：
广渠东路车辆段更新项目是北京”TOD+工业遗存保护"的标杆样本。
对购房者，这是未来3-5年朝阳最具量级的新房供应带；
对行业，验证了核心区大片区更新可通过保留记忆降低拆迁阻力、提升地块文化附加值。
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