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4月15日，朝阳区发布了十八里店乡吕家营村、西直河村城中村改造项目规划综合实施方案反馈意见采信情况通告。
该实施方案于2025年5月6日-6月4日期间进行公示。
核心动态：
朝阳十八里店乡城中村改造方案获批，确认7宗商品房地块入市
7宗地合计建筑规模约52万㎡，潜在供应巨大
但2026年供地计划未列，入市时间或晚于预期
一、规划解码：7宗地“入市”意味着什么？
首先，来看看地块基本信息。此次即将入市的地块，是源自2025年披露的十八里店乡整体改造方案，原含14宗宅地。
本次明确7宗（编号：2201-14、2202-02、2202-03、0406-01、0406-05、0406-07、0406-09）为入市供应地块。
建筑规模52万㎡，占原规划总建面近一半。
供应节奏“矛盾点”：规划已明确，但《2026北京供地计划》未列入十八里店。2026年朝阳南部供地重心在小红门、王四营、南磨房。
这就释放了一个强烈信号，朝阳区土地供应的“弹药”已备好了，但发射时间未定，可能为2027年及以后储备。
二、市场预判：对朝阳楼市的“远期冲击”
即将入市的地块，将会给朝阳楼市带来潜在的巨大供应量。我们按户均120㎡估算，7宗地可提供约4300套新房。
该地块，预计为刚需、刚改主流产品，承接东南部外溢客群。
那么，对比当前朝阳南部新房供应紧张，此批地块将有效“解渴”。
对在售/待售项目会造成哪些影响呢。
短期无影响，因为2026年不会入市，现有项目销售窗口期充足。
中期有压力，开发商需在2027年前加速去化，避免直接竞争。
远期看价格，大量新增供应可能压制板块房价过快上涨。
可以预计一下开发商拿地逻辑。资金雄厚者（如中海、华润、保利）可提前布局，抢占先机。
从地块规模看，总价可能较高，按照以往联合体拿地的情况看，联合拿地或成主流。
另外，还要注意的是，入市地块的产品需做出差异化处理，不然难免会陷入“同质化血战”。
三、客群展望：谁在等“十八里店”新房？
谁是这些地块的潜在客户呢？也可以提前预测一下。
主力客群画像，来自四方面。一是朝阳东南部（国贸、CBD、亦庄）工作的年轻首置、首改家庭；二是丰台、大兴外溢，追求“进城”的品质提升客；三是看重“朝阳区”户籍与教育资源的家庭；四是投资朝阳核心区潜力的长线买家。
对于购房客户，需要考虑哪些决策因素呢？
首先，通勤：依赖17号线（在建）及现有路网，需实测；第二，配套：依赖规划落地，需考察学校、商业等建设进度；第三，价格：预计锚定7-8万/㎡区间，与王四营、小红门看齐。
总结：
十八里店7宗商品房地块的“官宣”，为朝阳楼市未来预计有影响。
尽管2026年不会上市，但它已清晰勾勒出未来市场的竞争格局——在核心区土地日益稀缺的背景下，每一次成规模的集中供地，都将是开发商实力与战略的终极考场，也是购房者用理性权衡“当下”与“未来”的又一次重要节点。
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