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6月18日，朝阳酒仙桥0013地块拆分后，率先出让0013-1纯宅地。
该地块，起始价37.2亿元，住宅楼面价约6.44万元/㎡——与隔壁中海·万吉玖序（6.44万/㎡）持平、仅略低于北京宸园（约6.6万/㎡），在地价普遍下调周期中维持高位。
地块剥离商业配建、调低容积率至2.5、限高放宽至80米，开发难度降低，紧邻北京宸园+万吉玖序豪宅集群，预计延续大平层改善定位。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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地块编号 |
朝阳酒仙桥0013-1（西侧半幅） |
原0013整体4.27公顷拆分为-1/-2两宗 |
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起始价 |
37.2亿元（预申请截止7月17日17:00） |
折合住宅楼面约6.44万/㎡ |
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规划指标 |
占地2.31公顷，地上建面5.78万㎡，容积率2.5（原整体2.8），限高80米（原60米） |
纯住宅，无商业/配套捆绑 |
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配建要求 |
含半幅4米宽街坊路（另半幅由0013-2开发主体建）；东南角原托幼用地调出本次出让范围 |
需配合0013-2签订建设协议 |
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周边参照 |
北京宸园（楼面≈6.6万/㎡，成交均价11万/㎡，网签破100亿） |
直线距两项目<500米 |
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板块背景 |
酒仙桥—将台豪宅带（上东郡/壹亮马二手挂牌约10万/㎡），受益望京金融科技人群外溢 |
朝阳传统顶豪供应带 |
二、拆分出让关键点
降门槛策略：原0013打包托幼+商业+住宅，本次先出西侧纯宅地（-1），东侧(-2)含原托幼（移至东南角）后续推。剥离商业降低资金占用与运营复杂度，吸引更多房企参拍。
指标微调：容积率由整体2.8降至2.5（单体地块可做更舒适楼间距），限高由60米提至80米（可做24-25层大平层，与宸园/万吉玖序产品形态匹配）。
街坊路共建：0013-1含半幅4米宽街坊路，另半幅由0013-2主体同步实施，两宗地需签共建协议。
三、市场信号
在2026年上半年北京宅地楼面价普遍较前期下调（如石景山黄庄降34%、房山降27%）背景下，酒仙桥0013-1维持6.44万/㎡起拍楼面，说明：
核心区成熟豪宅板块（宸园/万吉玖序已验证客户基数）地价韧性强；
拆分纯宅地后无需为商业/托幼补贴地价，裸地价值本身支撑高位。
四、购房提示
若由头部房企（中海/华润/保利/首开等）摘牌，预计打造180-260㎡大平层，售价预期11-12万/㎡。
适合在望京/CBD/三里屯工作的高净值换房家庭关注后续案名及户型公布。
结论：
酒仙桥0013-1是朝阳顶豪带断供后的补仓地块——拆分降槛+地价坚挺，与北京宸园为邻是其最大价值背书。
对匹配客群，是酒仙桥板块接下来最值得跟踪的顶豪新盘。
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