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随着未来科学城以9.09亿元底价，摘得昌平区朱辛庄新区CP01-0801-0055、0057地块之后，北京土拍上半年只剩下一个丰台桥南地块，另一个通州九棵树地块了。
综合以往成交记录，2026上半年北京宅地成交预计21宗、340亿元，同比2025上半年（1005.56亿元）暴跌约66%，创近年新低。
除亦庄瀛海（中建智地，溢价8.7%）、丰台太平桥（保利，15.4%）、蒲黄榆（河北鑫界，16.4%）等零星溢价外，前8宗全为底价托底，中海/招商等头部房企多场”挂零"。
未来科学城以9.09亿元底价摘得朱辛庄0055宅地（楼面2.4万/㎡，较中海同板块便宜7000元），标志朱辛庄宅地供应收官。
一、核心数据对比：2026上半年 vs 往年同期
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指标 |
2026上半年（预计） |
2025上半年 |
2024上半年 |
同比变化 |
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成交宗数 |
21宗 |
22宗 |
19宗 |
-4.5% |
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规划建面 |
约135万㎡ |
约217万㎡ |
— |
-38% |
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成交金额 |
约340亿元 |
1005.56亿元 |
732.36亿元 |
↓66% |
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溢价宗数 |
约5宗（含中建智地亦庄/保利太平桥/河北鑫界蒲黄榆等） |
9宗（7宗溢价>10%） |
— |
大幅收窄 |
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最高溢价 |
16.4%（蒲黄榆） |
27.93%（中海树村） |
— |
— |
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供地大户缺席 |
海淀0宗（惜地如命） |
海淀4宗（朱房/树村/半壁店） |
— |
— |
二、上半年土拍关键节点
开场冷淡：前8宗宅地全部底价成交，多以区属国企（未来科学城、北京建工、首钢地产等）托底。
首宗溢价：4月21日亦庄瀛海地块，5家房企参拍，中建智地13.24亿元摘得，溢价8.7%，打破零溢价僵局。
丰台分化：万泉寺地块华润57.71亿底价拿走；太平桥地块保利溢价15.4%；蒲黄榆地块河北民企溢价16.4%——核心区小体量地块受热捧。
朝阳缩量：仅推东坝单店（金茂20.98亿底价）；海淀全年未供地。
收官看点：6月23日通州九棵树地块，招商蛇口发招标计划，预计与中海正面争夺，可能是上半年最后一宗溢价地。
三、房企拿地逻辑转变
国企"宁缺毋滥"：招商蛇口多次发招标计划但因算账超红线全程挂零；中海、建发、越秀上半年在京无新增土储。
中建系下沉远郊：中建智地溢价2.44%摘怀柔国贤府地块（7.56亿），避开核心区内卷，以低楼面价（1.69万/㎡）锁定安全边际。
区属国企托底常态化：未来科学城（昌平）、首钢（石景山）、北京建工（丰台/房山）承担"稳供地"职能。
四、下半年展望
朝阳（永安里/将台/化石营/甜水园）、海淀（东升/西北旺/四季残）、东城（西革新里）等优质储备地块待上场，市场期待"王炸"地块激活热度，但整体回暖取决于新房去化与房企资金面。
结论：
2026上半年北京土拍是典型的”量价双缩、国企托底"格局。
朱辛庄末宗宅地由未来科学城底价摘得，印证远郊地块对民企吸引力弱，需国企维稳。
下半年行情取决于核心区供地质量。
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